Tributação de aluguel a partir de 2027: quando a pessoa física pagará CBS e IBS?

Receber aluguel sempre foi, para a maioria dos proprietários, uma questão resolvida no carnê-leão ou na declaração anual do Imposto de Renda. A partir de 2027, isso deixa de ser automático para uma parte específica de locadores: além do IRPF, alguns passarão a recolher também CBS e IBS sobre a receita de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Este artigo abre uma série de cinco publicações sobre o tema e responde à pergunta central: quem, exatamente, será alcançado?

O que a Reforma Tributária do Consumo muda para quem aluga imóveis

A Emenda Constitucional nº 132/2023 criou o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituem progressivamente PIS, Cofins, ICMS e ISS. A Lei Complementar nº 214/2025 regulamentou o novo sistema e dedicou um capítulo específico — o regime de bens imóveis, arts. 251 a 271 — às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.

O ponto central para quem vive de aluguel é este: IBS e CBS incidem sobre o consumo, não sobre a renda. Eles não substituem o Imposto de Renda. Para a pessoa física enquadrada como contribuinte da locação, o novo tributo se soma ao IRPF já devido sobre o aluguel recebido — não o troca.

Nem toda pessoa física que aluga um imóvel é alcançada

A regra geral não atinge quem aluga o apartamento onde não mora mais, ou o imóvel comercial herdado dos pais. A Lei Complementar 214/2025 estabelece critérios objetivos para que a pessoa física seja considerada contribuinte regular do IBS e da CBS na locação — e, segundo o texto do art. 260 e dispositivos correlatos, tal enquadramento depende de dois fatores analisados em conjunto: o número de imóveis distintos locados, cedidos ou arrendados e a receita anual obtida com essas operações. Dedicamos o próximo artigo desta série inteiramente a esses critérios, com exemplos numéricos.

Pontos principais

IBS e CBS são tributos sobre consumo; eles se somam ao IRPF, não o substituem.
Só uma parte dos locadores pessoa física se torna contribuinte regular do IBS/CBS — a regra depende de quantidade de imóveis e de receita anual, analisadas em conjunto.
2026 é ano de teste, com alíquotas simbólicas de CBS (0,9%) e IBS (0,1%) compensadas com PIS/Cofins — sem custo tributário adicional real.
A cobrança efetiva da CBS começa em 2027; o IBS entra em transição gradual a partir de 2029, com substituição total de ICMS e ISS prevista para 2033.
Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis têm redução relevante de alíquota em relação às demais operações — tratamos do percentual e da base de cálculo no terceiro artigo da série.

O cronograma: de 2026 a 2033

A transição da Reforma Tributária do Consumo é gradual e, para quem vive de aluguel, entender o calendário evita tanto o pânico quanto a desatenção:

2026 — ano de teste. CBS a 0,9% e IBS a 0,1%, cujo valor é compensado com o PIS/Cofins devido no mesmo período. Não há cobrança efetiva adicional, mas já há obrigação de destacar os tributos nas notas e recibos emitidos.
2027 — início da cobrança efetiva da CBS. A CBS passa a ser exigida de fato, junto com o Imposto Seletivo. É o marco a partir do qual o locador enquadrado como contribuinte regular passa a recolher o tributo sobre o aluguel recebido.
2029 a 2032 — transição do IBS. O IBS estadual e municipal substitui gradualmente ICMS e ISS, em percentuais crescentes ano a ano.
2033 — modelo pleno. ICMS e ISS deixam de existir; o sistema opera integralmente sob IBS, CBS e Imposto Seletivo.

Detalhamos esse calendário artigo a artigo em outra publicação do site, que trata do cronograma de forma transversal a todos os setores — aqui o recorte é específico para locação de imóveis.

Exemplos práticos

Exemplo 1. Uma professora aposentada aluga o imóvel onde morava antes de se mudar para a casa dos filhos. É seu único imóvel locado e a receita anual fica bem abaixo dos parâmetros de enquadramento como contribuinte regular. Ela continua recolhendo apenas o Imposto de Renda sobre o aluguel, como já fazia — a CBS e o IBS, na prática, não chegam a incidir sobre essa operação.

Exemplo 2. Um empresário possui seis imóveis comerciais locados a lojas distintas, com receita anual de aluguel bastante superior aos parâmetros legais. Ele se torna contribuinte regular do IBS/CBS na locação, e passa a recolher os novos tributos — com a alíquota reduzida aplicável ao setor — além do IRPF sobre o mesmo rendimento.

Note que os dois exemplos ilustram os extremos. A situação intermediária — que é onde mora a maior parte das dúvidas reais — é tratada com números específicos no próximo artigo da série.

O que muda e o que não muda

Muda: parte dos locadores pessoa física passa a ter uma obrigação tributária adicional, sobre o consumo, que não existia antes. Muda também a forma de emissão de recibos e notas, com destaque dos tributos.

Não muda: o Imposto de Renda sobre aluguel continua existindo, com suas regras próprias (carnê-leão para pessoa física, tributação de renda para pessoa jurídica). CBS e IBS não são "um imposto de renda novo" — são tributos de outra natureza, que incidem sobre a operação de locação em si.

Cuidados e riscos

O maior risco, neste momento, é a desinformação em ambas as direções: tanto o proprietário que ignora completamente o tema, achando que "isso é para empresa grande", quanto aquele que é induzido a tomar decisões precipitadas — como abrir uma holding às pressas — sem antes verificar se, no seu caso concreto, a regra sequer chegaria a se aplicar. A análise deve começar pelos números reais: quantos imóveis, qual receita, qual estrutura patrimonial já existe.

Conclusão

A Reforma Tributária do Consumo não torna toda renda de aluguel automaticamente sujeita a IBS e CBS. Ela cria um critério específico, baseado em quantidade de imóveis e receita anual, que determina quando a pessoa física deixa de ser um locador ocasional e passa a ser tratada como contribuinte regular desses tributos. Entender esse critério — e não presumi-lo — é o primeiro passo para qualquer decisão de planejamento.

Como o escritório pode ajudar

A avaliação de quando e como a Reforma Tributária afeta a renda de aluguel de um proprietário depende de dados concretos: número de imóveis, valores de receita, estrutura societária eventualmente já existente e objetivos de médio prazo. A equipe do Trad & Cavalcanti Advogados, com atuação em Direito Tributário e Patrimonial, está à disposição para analisar individualmente cada caso antes de qualquer decisão.

Perguntas frequentes

Todo mundo que aluga um imóvel vai pagar CBS e IBS a partir de 2027?
Não. A incidência depende do enquadramento como contribuinte regular, que a lei condiciona a critérios de quantidade de imóveis e receita anual — tratados em detalhe no próximo artigo desta série.

CBS e IBS substituem o Imposto de Renda sobre aluguel?
Não. São tributos sobre consumo, distintos do IRPF, que se somam a ele quando aplicáveis — nunca o substituem.

Já em 2026 vou pagar mais imposto sobre o aluguel que recebo?
Não, em regra. 2026 é ano de teste, com valores de CBS e IBS compensados com o PIS/Cofins devido no período, sem custo tributário adicional real na prática.

Quando a cobrança efetiva começa?
A CBS passa a ser cobrada de fato a partir de 2027. O IBS segue calendário próprio de transição, gradual entre 2029 e 2033.

Referências normativas

Emenda Constitucional nº 132/2023.
Lei Complementar nº 214/2025, Título V, Capítulo V (regime específico de bens imóveis, arts. 251 a 271), com destaque para os dispositivos sobre locação, cessão onerosa e arrendamento.
Lei Complementar nº 227/2026 (cria o Comitê Gestor do IBS).
Decreto nº 12.955/2026 (regulamenta a CBS).

Os percentuais, prazos e critérios citados refletem a redação da legislação vigente na data de publicação deste artigo, tal como consolidada por fontes jurídicas especializadas. Como a regulamentação da Reforma Tributária segue em evolução, recomendamos a confirmação da redação atualizada antes de qualquer decisão definitiva.

Próximo episódio: Quem recebe mais de R$ 240 mil de aluguel por ano será tributado pela Reforma Tributária? — detalhamos os critérios de enquadramento com exemplos numéricos.