Contratos de aluguel antigos e Reforma Tributária: existe regime de transição?

Quem já tinha um contrato de aluguel em vigor antes da Reforma Tributária começar a valer se pergunta, com razão, se vai ser pego de surpresa no meio de um contrato já assinado. A resposta é que a própria Lei Complementar nº 214/2025 previu uma regra de transição para essa situação — mas ela tem prazo, requisitos e um limite temporal que precisam ser observados. Este é o quarto artigo da nossa série; os anteriores tratam de quando a pessoa física é alcançada pela nova tributação, do critério de enquadramento por imóveis e receita e da comparação entre pessoa física e holding.

Existe, sim, uma regra de transição para contratos antigos

Segundo o que fontes jurídicas especializadas identificam no art. 487 da Lei Complementar 214/2025, contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis firmados por prazo determinado antes de 16 de janeiro de 2025 — data de publicação da lei — podem se beneficiar de um regime simplificado de recolhimento de IBS e CBS, como alternativa ao regime regular.

Pontos principais

A regra de transição se dirige a contratos por prazo determinado, firmados antes de 16 de janeiro de 2025.
O regime simplificado envolve o recolhimento de um percentual fixo sobre a receita bruta efetivamente recebida, de forma definitiva — sem direito a créditos, restituição ou compensação.
Há exigências documentais para comprovar a data do contrato: firma reconhecida em cartório, assinatura eletrônica qualificada ou comprovação de pagamento da locação até o fim do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.
O benefício tem prazo: vale até o término do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
Contratos novos, renovados ou sem prazo determinado não se enquadram automaticamente nessa transição.

O que a regra exige, na prática

Não basta ter um contrato "antigo" guardado na gaveta — a lei condiciona o benefício a prova documental da data. Conforme o texto identificado pelas fontes consultadas, para imóveis residenciais o contrato precisa ter firma reconhecida em cartório, assinatura eletrônica ou comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato. Sem essa comprovação, o locador não tem como demonstrar que o contrato é anterior ao marco legal — e perde o acesso ao regime simplificado.

Exemplo prático

Um proprietário tem um contrato de locação comercial de cinco anos, assinado com firma reconhecida em cartório em 2023, portanto antes do marco de janeiro de 2025. Enquadrado o contrato na regra de transição, ele pode optar pelo regime simplificado de recolhimento sobre a receita bruta recebida, em vez de apurar IBS e CBS pelo regime regular — mas, ao optar por esse caminho, abre mão de créditos vinculados a essa operação, o que precisa entrar na conta antes da escolha. O benefício, nesse caso, vale até o fim do prazo contratual (2028) ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.

O que muda e o que não muda

Muda: contratos novos ou renovados após o marco legal não têm acesso ao regime simplificado de transição — passam a se sujeitar às regras gerais de IBS e CBS aplicáveis à locação, conforme o enquadramento do locador.

Não muda, dentro do prazo da transição: para contratos antigos que atendem aos requisitos documentais, existe a opção de um regime simplificado, criado justamente para não impor uma mudança abrupta a quem já havia contratado antes de a lei existir.

Cuidados e riscos

O maior risco prático é documental: proprietários que efetivamente têm contratos antigos, mas não guardaram (ou nunca produziram) a prova exigida — firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovação de pagamento no prazo — podem não conseguir demonstrar o direito ao regime de transição quando for necessário. Vale também observar que o regime simplificado, ao vedar créditos, restituição e compensação, pode não ser vantajoso para todos os contratos: a análise de qual regime é mais adequado — o simplificado ou o regular — deve ser feita caso a caso, e não presumida. Por fim, o benefício tem prazo certo: contratos que se estendam além de 31 de dezembro de 2028 precisam de atenção redobrada ao que acontece na sequência.

Conclusão

Contratos de locação firmados antes de 16 de janeiro de 2025 não são simplesmente ignorados pela Reforma Tributária — a lei previu um regime de transição específico para eles. Mas esse regime depende de comprovação documental da data do contrato, tem regras próprias de apuração (sem créditos) e um prazo final definido. Verificar se um contrato específico se enquadra, e se vale a pena optar pelo regime simplificado, exige análise individual do documento e da operação.

Como o escritório pode ajudar

A equipe do Trad & Cavalcanti Advogados revisa contratos de locação em vigor para verificar o enquadramento na regra de transição da Reforma Tributária, a suficiência da documentação exigida e se a opção pelo regime simplificado é, de fato, vantajosa para o caso concreto — sempre com base nos termos e valores reais do contrato analisado.

Perguntas frequentes

Todo contrato antigo de aluguel entra automaticamente na regra de transição?
Não. É preciso que o contrato tenha sido firmado por prazo determinado antes de 16 de janeiro de 2025 e que existam os documentos exigidos para comprovar essa data.

O regime simplificado é sempre mais vantajoso?
Não necessariamente. Ele dispensa a apuração regular, mas também impede o aproveitamento de créditos, restituição ou compensação — a escolha entre regime simplificado e regime regular deve ser avaliada para cada contrato.

Até quando vale o regime de transição?
Até o fim do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, segundo as fontes consultadas na elaboração deste artigo.

E se eu renovar o contrato depois de 2025?
Contratos renovados ou novos, celebrados após o marco legal, tendem a não se enquadrar nessa regra de transição específica — recomendamos revisão individual antes de qualquer renovação para entender os efeitos tributários.

Referências normativas

Lei Complementar nº 214/2025, art. 487 (regra de transição para contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento firmados antes da publicação da lei).
Emenda Constitucional nº 132/2023.

A existência, o teor e o número exato do dispositivo sobre a regra de transição para contratos antigos foram identificados a partir de fontes jurídicas especializadas que analisam a Lei Complementar 214/2025, sem que tenha sido possível, na elaboração deste texto, confirmar a redação literal diretamente no Planalto por indisponibilidade de acesso no momento da pesquisa. Antes de aplicar esse regime a qualquer contrato específico, recomendamos a conferência do artigo na redação oficial vigente.

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