Quem recebe mais de R$ 240 mil de aluguel por ano será tributado pela Reforma Tributária?

"Recebo mais de R$ 240 mil de aluguel por ano — vou pagar CBS e IBS?" É a pergunta mais comum que chega ao escritório desde que esse número começou a circular. A resposta curta é: depende também de quantos imóveis geram essa receita. O valor de R$ 240 mil, isoladamente, não define nada. Este é o segundo artigo da nossa série sobre tributação de aluguel na Reforma Tributária — o primeiro explica o panorama geral e o cronograma.

O critério é cumulativo, não alternativo

Segundo o texto da Lei Complementar nº 214/2025, tal como reproduzido por fontes jurídicas especializadas que analisaram o dispositivo, a pessoa física passa à condição de contribuinte regular do IBS e da CBS na locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis quando reúne, simultaneamente, no ano-calendário anterior:

a locação, cessão onerosa ou arrendamento de mais de três imóveis distintos; e
receita bruta anual com essas operações superior a R$ 240.000,00.

Repare no "e": os dois requisitos são cumulativos. Ter mais de três imóveis com receita baixa não enquadra o proprietário. Ter receita alta com poucos imóveis, também não. É a combinação dos dois fatores que determina o enquadramento — não qualquer um deles isoladamente.

Pontos principais

O teste tem dois requisitos: mais de três imóveis distintos e receita anual acima de R$ 240 mil — ambos precisam estar presentes.
Ter só um dos dois fatores, por maior que seja, não basta para o enquadramento pela regra geral.
Há uma regra de ultrapassagem: quando a receita supera o limite em mais de 20% no próprio ano-calendário, o enquadramento pode ocorrer de forma imediata, sem esperar o ano seguinte — não sendo uma "margem de tolerância permanente".
O valor de R$ 240 mil e o número de imóveis devem ser reavaliados a cada ano-calendário, com base no ano anterior.
Este artigo trabalha com exemplos ilustrativos para fixar o raciocínio — cada situação real precisa de conferência individualizada antes de qualquer conclusão.

Cinco exemplos práticos

Para não deixar a regra abstrata, veja como ela se aplica a diferentes combinações de número de imóveis e receita. Os valores são ilustrativos.

1. Dois imóveis, receita anual acima de R$ 240 mil. Uma pessoa física aluga dois apartamentos de alto padrão, com receita anual conjunta de R$ 300 mil. Apesar da receita expressiva, ela tem apenas dois imóveis — não mais que três. Pela regra geral do critério cumulativo, esse locador não se enquadra como contribuinte regular só por isso.

2. Cinco imóveis, receita anual abaixo de R$ 240 mil. Um aposentado tem cinco pequenos imóveis alugados a estudantes, com receita anual somada de R$ 90 mil. Ele ultrapassa o número de imóveis (mais de três), mas não ultrapassa o limite de receita. Também não se enquadra pela regra geral.

3. Quatro imóveis, receita anual acima de R$ 240 mil. Uma pessoa física possui quatro salas comerciais alugadas, com receita anual de R$ 260 mil. Aqui os dois requisitos estão presentes: mais de três imóveis (quatro) e receita acima de R$ 240 mil. Esse locador se enquadra como contribuinte regular do IBS/CBS na locação.

4. Ultrapassagem de até 20% do limite. Um proprietário com mais de três imóveis fecha o ano com receita de R$ 260 mil — cerca de 8% acima do limite de R$ 240 mil. A ultrapassagem, dentro dessa margem, segue a lógica geral de apuração baseada no ano-calendário anterior, sem o efeito de enquadramento imediato que se aplica a excessos maiores.

5. Ultrapassagem superior a 20% do limite. Já um proprietário com mais de três imóveis cuja receita no ano supera R$ 288 mil — mais de 20% acima do limite de R$ 240 mil — pode ser alcançado por uma regra de enquadramento mais imediata dentro do próprio ano-calendário em que o excesso ocorre, e não apenas a partir do ano seguinte. É uma distinção relevante para quem administra uma carteira de imóveis com receita variável ano a ano.

Esses cinco cenários mostram por que reduzir a regra a "quem ganha mais de R$ 240 mil paga" é impreciso — e por que ela também não pode ser reduzida a "quem tem mais de três imóveis paga". É a combinação dos dois fatores, apurada ano a ano, que decide.

O que muda e o que não muda

Muda: proprietários que reúnem simultaneamente os dois critérios passam a ter uma obrigação tributária nova sobre a receita de locação, além do Imposto de Renda já devido.

Não muda: proprietários que ficam fora do critério cumulativo — seja por terem poucos imóveis, seja por terem receita abaixo do limite — continuam apenas na sistemática do Imposto de Renda sobre aluguel, como antes da reforma.

Cuidados e riscos

Dois erros são comuns nessa análise. O primeiro é ignorar o critério por completo, presumindo que "isso é para investidor grande" sem checar os números reais. O segundo, oposto, é o pânico: proprietários que se enquadram apressadamente antes mesmo de verificar se realmente atingem os dois requisitos, ou que buscam soluções — como abrir uma holding — sem simulação prévia. Fracionar artificialmente a titularidade de imóveis entre familiares apenas para escapar do número de "mais de três imóveis", sem substância patrimonial ou sucessória real por trás da decisão, é uma prática que pode ser questionada pelo Fisco e não deve ser tratada como planejamento tributário legítimo.

Conclusão

O número de R$ 240 mil só faz sentido lido junto com a quantidade de imóveis. Antes de concluir se um proprietário será ou não alcançado pela nova tributação da locação, é preciso levantar os dois dados — número de imóveis distintos locados e receita anual apurada — e aplicá-los em conjunto, ano a ano.

Como o escritório pode ajudar

Cada carteira de imóveis tem uma combinação própria de quantidade, receita e sazonalidade. A equipe do Trad & Cavalcanti Advogados analisa individualmente a situação de cada proprietário para verificar o enquadramento como contribuinte regular do IBS e da CBS na locação, com base nos dados concretos de cada caso — sem generalizações.

Perguntas frequentes

Se eu tenho só um imóvel, mas de altíssimo valor, posso me enquadrar?
Pela regra geral cumulativa, não — o critério exige mais de três imóveis distintos além da receita mínima. Um único imóvel, por maior que seja o aluguel, não preenche esse requisito.

O limite de R$ 240 mil é sobre a receita bruta ou líquida?
As referências disponíveis tratam do valor como receita bruta anual com as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento. Recomendamos confirmar esse ponto especificamente para o seu caso antes de qualquer cálculo definitivo.

Esse limite é reajustado todo ano?
Esse é um ponto que ainda depende de confirmação direta na regulamentação vigente antes de ser tratado como certo — não devemos presumir índice ou periodicidade de atualização sem essa verificação.

E se eu ultrapassar o limite só uma vez, em um ano isolado?
A apuração é feita ano a ano, com base no ano-calendário anterior. Uma ultrapassagem pontual tem efeitos que dependem do quanto o limite foi superado — por isso os exemplos 4 e 5 deste artigo tratam separadamente o excesso de até 20% e o excesso acima de 20%.

Referências normativas

Lei Complementar nº 214/2025, capítulo do regime específico de bens imóveis (arts. 251 a 271).
Emenda Constitucional nº 132/2023.

Os critérios numéricos apresentados neste artigo (mais de três imóveis, R$ 240.000,00 de receita anual e a regra de ultrapassagem de 20%) foram triangulados a partir de fontes jurídicas especializadas que analisam a Lei Complementar 214/2025, sem que tenha sido possível, na elaboração deste texto, confirmar a redação literal diretamente no Planalto por indisponibilidade de acesso. Antes de qualquer decisão ou publicação definitiva, recomendamos a conferência do dispositivo exato na redação oficial vigente.

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