STJ e o RET: até onde vai o benefício fiscal das incorporadoras imobiliárias

O recado do STJ ao mercado imobiliário

O Superior Tribunal de Justiça voltou a iluminar uma zona cinzenta que há anos incomoda incorporadoras e construtoras: até onde se estende, de fato, o benefício fiscal do Regime Especial de Tributação (RET)? No julgamento do REsp 2.149.868, analisado pela 1ª Turma e comentado em artigo recente da Consultor Jurídico, a Corte reafirmou que o regime — apesar de sua vocação claramente indutora de atividade econômica — não é um cheque em branco para qualquer receita registrada no balanço da incorporadora.

A decisão se soma a uma série de pronunciamentos recentes do tribunal que vêm desenhando, caso a caso, os contornos do RET. E, para quem atua no setor imobiliário, o recado é objetivo: a alíquota unificada de 4% (ou 1%, no caso do programa Minha Casa, Minha Vida) só se aplica às receitas efetivamente vinculadas à incorporação afetada. Qualquer outra receita — ainda que oriunda da mesma estrutura societária — volta a sofrer a tributação ordinária do lucro presumido ou do lucro real.

Relembrando o que é o RET e por que ele importa

O Regime Especial de Tributação foi instituído pela Lei nº 10.931/2004 como contrapartida fiscal ao instituto do patrimônio de afetação, criado para proteger compradores de imóveis na planta após o trauma do colapso da Encol no fim dos anos 1990.

Na prática, a incorporadora que afeta determinado empreendimento — segregando-o juridicamente do restante de seu patrimônio — passa a recolher, sobre as receitas daquela incorporação específica, uma alíquota unificada que engloba IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Hoje:

4% para incorporações em geral;
1% para empreendimentos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida (até determinado valor de unidade).

Comparado ao lucro presumido (que, somados os tributos federais, facilmente ultrapassa 6,73% sobre a receita bruta de venda de imóveis) ou ao lucro real, o RET é uma economia tributária expressiva. Daí o esforço — legítimo, na maioria das vezes — das incorporadoras em maximizar o alcance do regime.

O ponto enfrentado pelo STJ

A controvérsia analisada pela 1ª Turma girou em torno de receitas que não decorrem diretamente da venda de unidades imobiliárias afetadas, mas que orbitam ao redor da atividade de incorporação: aplicações financeiras de caixa, receitas de locação temporária, indenizações por distrato, multas contratuais, juros de mora cobrados de adquirentes inadimplentes, entre outras.

O contribuinte defendia uma interpretação ampliativa: se a receita decorre, ainda que reflexamente, do patrimônio de afetação, ela deveria ser absorvida pela alíquota unificada do RET. A Fazenda Nacional, como esperado, defendia leitura restritiva — só as receitas típicas de comercialização das unidades estariam abrangidas.

O STJ adotou posição intermediária, mas claramente mais próxima da Fazenda: o RET é benefício fiscal e, como tal, deve ser interpretado restritivamente, na linha do artigo 111 do Código Tributário Nacional. Receitas financeiras, indenizatórias ou de natureza diversa da venda de unidades não se submetem à alíquota especial, ainda que registradas na contabilidade segregada da incorporação afetada.

Por que essa leitura era previsível — e por que muitos foram pegos de surpresa

A jurisprudência do STJ vem, há pelo menos cinco anos, consolidando o entendimento de que regimes especiais e benefícios fiscais não comportam interpretação extensiva. O mesmo raciocínio já foi aplicado ao Reintegra, ao Perse, ao Simples Nacional e a diversas outras hipóteses de tributação favorecida.

Mesmo assim, parte expressiva do mercado vinha adotando, com algum conforto, a tese ampliativa — especialmente quanto a:

Receitas financeiras decorrentes da aplicação de recursos do patrimônio afetado (típico em empreendimentos com longa curva de obra);
Multas e juros cobrados de adquirentes em atraso;
Receitas de permuta sem torna em dinheiro;
Recuperação de tributos anteriormente pagos.

Com a decisão recente, fica mais difícil sustentar, em fiscalização ou em contencioso, que essas verbas se enquadrem no RET. E o risco não é apenas prospectivo: a Receita Federal certamente intensificará a revisão de períodos ainda abertos (últimos cinco anos), com lavratura de autos de infração para cobrar a diferença entre o RET e a tributação ordinária, acrescida de multa de ofício de 75% — que pode chegar a 150% em caso de qualificação.

Quem precisa olhar isso com atenção

O impacto se distribui por toda a cadeia do setor:

Incorporadoras de médio e grande porte

São as principais destinatárias do alerta. A revisão dos últimos exercícios deve verificar se receitas não típicas foram tributadas pelo RET e, em caso positivo, dimensionar o passivo contingente. Em paralelo, os controles contábeis precisam ser ajustados para segregar, a partir de agora, o que está e o que não está abrangido pelo regime.

Construtoras que atuam em parceria com incorporadoras

Quando há cessão de direitos, permuta ou estruturas de SPE com múltiplos sócios, a discussão se torna ainda mais sensível. A forma como as receitas são alocadas entre as partes pode atrair questionamentos.

Investidores e family offices com participação em empreendimentos

Distribuições baseadas em projeções de lucro líquido podem ser revistas se o passivo tributário se materializar. Vale revisitar contratos sociais, acordos de investimento e cláusulas de indenização.

Adquirentes institucionais e fundos imobiliários

Em operações de M&A no setor, a due diligence tributária precisa contemplar especificamente o ponto. Contingências de RET mal aplicado têm potencial de afetar materialmente o preço da transação.

O que fazer agora

Algumas providências são imediatas e não comportam adiamento:

1. Diagnóstico dos últimos cinco anos. Levantar, por empreendimento afetado, quais receitas foram tributadas pelo RET e classificá-las entre típicas (venda de unidades) e atípicas (financeiras, indenizatórias, etc.). Esse mapeamento define o tamanho do problema.

2. Revisão dos controles contábeis e fiscais. A escrituração precisa permitir, de forma inequívoca, a separação entre receitas abrangidas e não abrangidas pelo regime. Sistemas de ERP frequentemente exigem parametrização adicional.

3. Avaliação de autodenúncia (denúncia espontânea). Em situações de exposição relevante, pode ser estrategicamente interessante recolher a diferença antes de qualquer ação fiscal, afastando a multa de ofício. A análise caso a caso é indispensável.

4. Defesa em autuações já lavradas. Para autuações em curso, ainda há espaço de defesa — especialmente quanto a receitas cuja natureza guarda vínculo direto com a comercialização das unidades (juros de financiamento direto ao adquirente, por exemplo). A decisão do STJ não fecha todas as portas, mas estreita o corredor.

5. Planejamento societário e contratual. Em empreendimentos novos, o desenho da SPE, da afetação patrimonial e dos contratos com adquirentes pode (e deve) ser pensado para maximizar, dentro da lei, o alcance do RET, sem expor a operação a glosa.

Um cenário que pede leitura técnica, não improviso

O RET continua sendo um dos regimes mais vantajosos do sistema tributário brasileiro. A decisão do STJ não o enfraquece — apenas redesenha seus contornos com mais clareza. Para o mercado imobiliário, isso significa menos espaço para teses agressivas e mais necessidade de rigor na qualificação das receitas.

Incorporadoras, construtoras e investidores que estruturarem suas operações com base em diagnóstico técnico bem feito continuarão se beneficiando do regime. Os que tratarem o tema com superficialidade tendem a colher autuações nos próximos ciclos de fiscalização.

A equipe de Direito Tributário do Trad & Cavalcanti Advogados acompanha de perto a jurisprudência do STJ sobre o RET e assessora incorporadoras, construtoras e investidores na revisão de exposições passadas e no desenho tributário de novos empreendimentos. Para discutir o impacto da decisão no seu caso concreto, nossa equipe está à disposição.