Aluguel em 2027: CBS pode mudar a sua conta

O que muda para quem recebe aluguel a partir de 2027

A entrada em vigor da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) em 2027 altera a lógica de tributação de quem vive ou complementa a renda com locação de imóveis. Até então, o proprietário pessoa física lidava apenas com o Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos. Agora, dependendo do volume de imóveis e do faturamento, ele pode se tornar também contribuinte da CBS.

O Imposto de Renda não desaparece. A CBS se soma a ele. Por isso, antes de qualquer decisão, é preciso entender exatamente quem é alcançado pela nova contribuição.

Quem vira contribuinte da CBS sobre o aluguel

A regra prevista na legislação da reforma tributária (LC 214/2025, art. 251) estabelece um critério duplo. A pessoa física passa a ser contribuinte da CBS sobre a locação quando, no ano anterior, cumpre as duas condições ao mesmo tempo:

• Possui mais de 3 imóveis alugados; e
• Recebe mais de R$ 240 mil de receita de locação.

Os dois limites precisam ser ultrapassados conjuntamente. Quem aluga dez imóveis, mas recebe R$ 180 mil no ano, não é contribuinte. Da mesma forma, quem recebe R$ 500 mil de dois imóveis de alto padrão também fica de fora do critério.

O valor de R$ 240 mil é corrigido anualmente pelo IPCA. Com a atualização, o patamar atual já está próximo de R$ 261 mil. Essa correção é relevante porque muda o enquadramento ano a ano, sem necessidade de nova lei.

Por que a sua receita de 2026 já importa

O ponto que costuma passar despercebido é o critério temporal. O enquadramento em 2027 olha para o que aconteceu no ano anterior — ou seja, para a receita de 2026.

Isso significa que a decisão de como estruturar a locação não pode ser deixada para o último minuto. Se em 2026 o proprietário ultrapassar os dois limites, já começará 2027 na condição de contribuinte da CBS. A organização patrimonial e societária, portanto, precisa ser pensada ainda em 2026.

Exemplo prático

Imagine um proprietário com cinco imóveis residenciais, cada um gerando R$ 5 mil mensais. São R$ 25 mil por mês, ou R$ 300 mil no ano. Ele ultrapassa os dois critérios: mais de três imóveis e receita acima do limite corrigido.

Resultado: em 2027, além do Imposto de Renda sobre esses aluguéis, ele passa a recolher CBS. A carga total sobe, e a diferença líquida no bolso pode ser significativa ao longo dos anos de transição da reforma.

A holding imobiliária: quando faz sentido

Diante desse cenário, muitos proprietários consideram a constituição de uma holding imobiliária — uma sociedade que passa a deter os imóveis e a auferir os aluguéis em nome da pessoa jurídica.

A holding pode reduzir a carga tributária sobre a locação, especialmente quando enquadrada em regimes que tributam a receita de aluguel com alíquotas efetivas menores do que a soma de IR e CBS incidentes sobre a pessoa física. Além do aspecto tributário, a estrutura societária auxilia na organização e na proteção do patrimônio e no planejamento sucessório.

Mas a decisão não é automática. A holding tem custos que precisam ser confrontados com a economia gerada:

• Custo de abertura da sociedade e elaboração do contrato social;
• Contabilidade mensal, obrigatória para a pessoa jurídica;
• Custo de transferência dos imóveis para a sociedade, que envolve escrituras e, eventualmente, ITBI.

O ITBI na transferência dos imóveis

Aqui entra um ponto favorável ao contribuinte. A integralização de imóveis ao capital social de uma sociedade conta com imunidade de ITBI, e o STF, ao julgar o Tema 1.348, firmou que essa imunidade é incondicionada — valendo inclusive para empresa de atividade preponderantemente imobiliária, ressalvados os casos de simulação ou fraude à lei.

Há, porém, um limite: a imunidade alcança o valor correspondente ao capital integralizado. O que exceder esse montante continua sujeito à tributação, conforme o Tema 796 do STF. Na prática, se um imóvel avaliado em R$ 2 milhões é integralizado para formar R$ 1,2 milhão de capital social, a diferença de R$ 800 mil pode ser tributada pelo ITBI.

Por isso, a forma como os valores são lançados no contrato social e na contabilidade tem efeito direto no custo da operação. Erros nessa etapa transformam uma vantagem em despesa inesperada.

Como comparar CPF e holding ano a ano

A reforma tributária tem implementação gradual, com alíquotas que se ajustam ao longo do período de transição até 2033. Isso significa que a comparação entre manter os imóveis no CPF ou migrar para uma holding não pode se basear em um único ano.

O cálculo correto projeta a carga tributária ano a ano, até 2033, considerando:

• A evolução das alíquotas de CBS no período de transição;
• O Imposto de Renda sobre os aluguéis na pessoa física;
• A tributação aplicável à holding no regime escolhido;
• Os custos fixos e iniciais da estrutura societária.

Só assim é possível saber se, e a partir de qual ano, a holding efetivamente compensa. Em alguns casos, a economia é imediata. Em outros, o ganho só aparece após alguns exercícios, e o proprietário precisa avaliar se o fluxo de caixa justifica a mudança desde já.

Pontos de atenção além do número

A escolha não é apenas matemática. Vale considerar:

• O perfil da carteira de imóveis e a expectativa de novas aquisições;
• A intenção de organizar a sucessão familiar;
• A necessidade de proteção patrimonial frente a riscos da atividade profissional ou empresarial.

Um proprietário jovem, em expansão, tende a extrair mais valor de uma estrutura societária do que quem mantém uma carteira estável e já consolidada.

Decida com base em números, não em achismos

A combinação de CBS e Imposto de Renda muda a conta de quem recebe aluguel, e a janela de decisão é agora: o enquadramento de 2027 depende da receita de 2026. Reunir os dados da sua carteira, projetar os cenários e comparar CPF e holding ao longo da transição é o caminho para evitar surpresas e recolher apenas o necessário.

O escritório Trad & Cavalcanti Advogados, com atuação nacional em Direito Tributário e Patrimonial desde 1996, acompanha proprietários e investidores na análise do caso concreto e na definição da estrutura mais eficiente para cada perfil.