Tributação de aluguéis em 2027: CBS e a renda real

Quem vive de renda de aluguel organiza a vida pelo valor que entra todos os meses. Esse dinheiro paga despesas, complementa a aposentadoria, ajuda filhos ou volta para o patrimônio em novos investimentos. Quando a tributação muda, a pergunta deixa de ser teórica: quanto dessa renda vai continuar disponível no seu bolso?

A reforma tributária sobre o consumo (LC 214/2025) traz uma novidade relevante para quem aluga imóveis. A partir de 2027, a CBS passa a integrar a tributação das locações para os contribuintes enquadrados nas novas regras — e isso convive com o Imposto de Renda, que continua existindo normalmente.

O que muda a partir de 2027

A CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) é um dos tributos criados pela reforma do consumo. No setor de locações, ela não alcança todo mundo da mesma forma: há regras de enquadramento que filtram quem efetivamente passa a recolher.

Quando a pessoa física é alcançada

Para a pessoa física locadora, a legislação combina dois critérios que precisam ocorrer ao mesmo tempo, considerando o ano anterior:

• mais de três imóveis alugados; e
• receita de locação acima do limite legal, da ordem de R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA.

Além disso, existe o enquadramento dentro do próprio ano-calendário, quando a receita supera em 20% o limite aplicável. Ou seja, mesmo quem começa o ano fora da regra pode ser alcançado se o faturamento disparar.

O ponto de atenção é não olhar a quantidade de imóveis de forma isolada. Ter cinco imóveis, mas com receita baixa, pode manter o contribuinte fora da regra; ter poucos imóveis de altíssimo valor locatício pode aproximá-lo do enquadramento pela via da receita. A conta é conjunta.

Os redutores que aliviam a carga

A reforma previu tratamento mais leve para o setor imobiliário. As locações contam com redução de 70% nas alíquotas de CBS e IBS. Na locação residencial, soma-se ainda um redutor social, conforme os requisitos legais, que diminui a base de cálculo.

Mesmo com esses abatimentos, o impacto não desaparece — apenas fica menor. Por isso, o valor que efetivamente vai incidir precisa ser calculado caso a caso, com os números reais do contribuinte.

Repassar o custo ao inquilino nem sempre é possível

Uma reação comum é pensar em transferir o novo tributo para o valor do aluguel. Na prática, isso depende de três fatores:

• o contrato — reajustes e composição do aluguel seguem o que foi pactuado;
• a negociação — nem todo inquilino aceita absorver o aumento;
• o mercado — em regiões com oferta alta de imóveis, repassar custo pode significar perder o locatário.

Exemplo prático: um locador com imóveis comerciais em uma capital pode conseguir repassar parte do custo em um mercado aquecido. Já quem aluga imóveis residenciais em um bairro com muitas unidades vagas talvez precise absorver a diferença para manter o imóvel ocupado. O mesmo tributo, portanto, produz efeitos distintos sobre a renda líquida.

A holding é solução? Depende da conta

Diante da nova carga, muitos proprietários cogitam transferir os imóveis para uma pessoa jurídica — a conhecida holding patrimonial. A estrutura pode fazer sentido, mas não encerra a análise sozinha.

Na pessoa jurídica, a tributação do aluguel muda de lógica: entram IRPJ e CSLL, cujas alíquotas efetivas podem ser menores do que a tabela progressiva do IRPF em determinados cenários. Esse é um ponto a favor. Mas a comparação precisa incluir o quadro completo:

• outros tributos incidentes sobre a receita da pessoa jurídica;
• custos de transferência dos imóveis para a empresa;
• despesas de manutenção da estrutura (contabilidade, obrigações acessórias);
• efeitos nos recebimentos dos sócios, quando o dinheiro sai da empresa para a pessoa física.

Esse último item merece atenção redobrada. Com a Lei 15.270/2025, passou a existir retenção de 10% sobre lucros e dividendos quando uma mesma empresa paga a uma mesma pessoa física mais de R$ 50 mil em um mês — e a retenção incide sobre o total pago no mês, não apenas sobre o excedente. Se a holding distribui R$ 70 mil em um mês a um sócio, a retenção é de R$ 7 mil. Até R$ 50 mil no mês, não há retenção. Essa retenção é antecipação do imposto mínimo da pessoa física (IRPFM), que alcança rendas anuais acima de R$ 600 mil, com alíquota progressiva que chega a 10% a partir de R$ 1,2 milhão, e é compensada no ajuste anual.

Ou seja: a economia de IRPJ e CSLL pode ser real, mas parte dela retorna à conta quando o dinheiro chega ao sócio. Sem esse cruzamento, a comparação fica incompleta.

A estrutura precisa servir ao seu objetivo

Mais do que carga tributária, a holding deve responder ao que você pretende fazer com o patrimônio:

• manter os imóveis gerando renda por décadas;
• vender no curto ou médio prazo;
• comprar novos imóveis e crescer o portfólio;
• organizar a sucessão entre herdeiros.

Vale lembrar que a integralização de imóveis no capital de uma empresa tem imunidade de ITBI incondicionada — reconhecida pelo STF no Tema 1.348 —, válida inclusive para empresa de atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada simulação ou fraude à lei. Atenção, porém: o valor que exceder o capital integralizado continua tributável, conforme o Tema 796. É um dado que pesa a favor da estrutura, desde que bem conduzida.

As cinco informações antes de decidir

Qualquer decisão sobre a tributação dos seus aluguéis começa por reunir cinco dados objetivos:

1. Quantos imóveis estão alugados.
2. Quanto você recebe por mês e por ano.
3. Quanto paga de imposto hoje.
4. Quais as condições dos contratos vigentes.
5. O que pretende fazer com esse patrimônio.

Com esses números em mãos, é possível comparar os caminhos — permanecer como pessoa física, constituir uma holding ou ajustar contratos — e projetar quanto efetivamente sobra em cada cenário. A decisão deixa de ser intuição e passa a ser cálculo.

A tributação de aluguéis a partir de 2027 exige essa leitura individual: o que protege a renda de um proprietário pode ser desvantajoso para outro, dependendo do volume de imóveis, do perfil dos contratos e dos planos para o futuro.

Se você vive de renda de aluguel e quer saber como as novas regras afetam o seu caso, a equipe do Trad & Cavalcanti Advogados, atuante em Direito Patrimonial e Tributário desde 1996, está à disposição para avaliar os números e projetar o melhor caminho para proteger o seu patrimônio.