A partir de 2027, quem aluga sala, loja ou galpão para empresas vai enfrentar uma pergunta nova na mesa de negociação: "esse aluguel me gera crédito?". Se a resposta for não, o proprietário perde poder de barganha — e, na prática, dinheiro. A reforma tributária muda a lógica do jogo, e o inquilino empresa passa a olhar não só o valor do aluguel, mas o custo líquido depois de aproveitar o que a lei permite recuperar.
Quem tem imóvel na carteira precisa entender essa mecânica antes da renovação do próximo contrato.
A lógica da não cumulatividade em uma frase
O novo modelo (IBS e CBS) funciona por não cumulatividade ampla: a empresa paga tributo sobre o que vende, mas desconta o tributo que pagou sobre o que comprou. Aluguel é uma despesa como outra qualquer. Se a locação é tributada e documentada corretamente, o inquilino empresa aproveita crédito de IBS no aluguel e de CBS na locação, abatendo esse valor do que ele mesmo deve ao fisco.
O ponto central: o crédito só existe se a operação de locação for tributada de forma a gerá-lo. Um aluguel pago a uma pessoa física que não recolhe esses tributos, ou que se enquadra em regime que não transfere crédito, não entrega nada ao inquilino para abater. Do ponto de vista do locatário, esse aluguel é mais caro — mesmo que o valor nominal seja idêntico.
Por que isso vira poder de barganha
Coloque-se no lugar do inquilino. Ele tem dois imóveis equivalentes para escolher: mesma localização, mesmo tamanho, mesmo preço de tabela. Um é oferecido por pessoa física sem gerar crédito. O outro, por um CNPJ que gera crédito integral. Para a empresa, o segundo custa menos no fim das contas.
Resultado prático: na hora de renovar, o inquilino que hoje aceita R$ 20.000 de aluguel vai chegar dizendo que, sem crédito, precisa de um desconto para equilibrar o custo. Ou simplesmente vai procurar um imóvel que gere crédito. Alugar imóvel para empresa deixa de ser só uma questão de preço e localização — passa a ser uma questão tributária.
Quem entende isso antes negocia de posição de força. Quem ignora descobre na renovação, quando o inquilino já fez a conta.
O exemplo numérico que muda a conversa
Suponha uma alíquota total de referência de 26,5% (usada aqui apenas para ilustrar a mecânica; a transição terá regras próprias e alíquotas escalonadas ao longo dos anos).
Cenário A — locação por pessoa física, sem gerar crédito:
- Aluguel mensal: R$ 20.000
- Crédito aproveitável pelo inquilino: R$ 0
- Custo efetivo para o inquilino: R$ 20.000
Cenário B — locação por CNPJ que gera crédito integral:
- Aluguel mensal: R$ 20.000
- Dentro desse valor, digamos, R$ 4.190 correspondem ao tributo embutido
- Crédito aproveitável pelo inquilino: R$ 4.190
- Custo efetivo para o inquilino: R$ 15.810
Para a mesma empresa, o imóvel do Cenário B custa cerca de 21% menos no bolso, ainda que o valor nominal seja igual. Traduzindo para a negociação: o proprietário do Cenário B pode até manter o aluguel; o do Cenário A vai precisar cortar preço para não perder o inquilino. Se ele quiser igualar o custo efetivo de R$ 15.810, terá que baixar o aluguel para esse patamar — uma perda de mais de R$ 4.000 por mês, ou quase R$ 50.000 por ano em um único contrato.
Multiplique por uma carteira de cinco ou dez imóveis e a diferença deixa de ser detalhe.
O que revisar nos contratos vigentes
Contratos assinados hoje vão atravessar o período de transição. Duas cláusulas merecem atenção imediata:
Cláusula de reajuste
Reajustes atrelados a índices (IGP-M, IPCA) não conversam com a nova carga tributária. Se o tributo passar a incidir de forma diferente durante a vigência, quem absorve a diferença? O contrato precisa deixar claro para evitar disputa no meio do caminho.
Cláusula de repasse de tributos
Muitos contratos preveem que tributos incidentes sobre a locação são de responsabilidade de uma das partes de forma genérica. Com a reforma, essa cláusula precisa ser específica: quem recolhe, quem suporta o ônus e como o eventual crédito do inquilino entra na equação do valor líquido que fica com o proprietário.
Um contrato mal redigido pode transferir a você um custo que deveria ser do inquilino — ou impedir que você use o crédito como argumento comercial.
Migrar a carteira para holding imobiliária vale a pena?
Para muitos proprietários, a resposta será sim — mas depende de conta feita caso a caso.
Uma holding imobiliária que aluga para empresas pode se estruturar de modo a gerar crédito tributário para os inquilinos, tornando os imóveis mais competitivos na renovação. Isso preserva o valor do aluguel e a posição de negociação. Além disso, a holding organiza sucessão, centraliza a administração e pode otimizar a carga sobre os rendimentos, a depender do regime escolhido.
O outro lado: a pessoa física, em certos volumes de receita e perfis de locatário, ainda pode ser mais eficiente — especialmente quando os inquilinos não aproveitam crédito (pessoas físicas, atividades isentas, pequenos negócios em regimes simplificados). Estruturar uma holding tem custo de constituição, manutenção e obrigações acessórias. Não é decisão de manual; é decisão de planilha.
O que não dá é decidir no escuro. Antes de renovar contratos ou reformar o imóvel para deixá-lo mais atraente, o proprietário precisa saber se o próprio modelo de locação está do lado certo dessa nova disputa por crédito.
O timing importa
A locação comercial na reforma tributária entra em cena com regras de transição que serão implementadas de forma escalonada. Ainda que os percentuais e prazos exatos venham a ser detalhados pela regulamentação, a direção já está dada: o inquilino empresarial vai priorizar operações que gerem crédito. Reformar um galpão para modernizá-lo e mantê-lo competitivo faz sentido — mas de nada adianta o imóvel impecável se a estrutura de locação joga contra o bolso do inquilino.
Quem revisar contratos e estrutura patrimonial agora chega em 2027 negociando de cima. Quem deixar para depois vai descontar no preço.
No Trad & Cavalcanti Advogados, atuando em Direito Tributário e Patrimonial & Sucessório desde 1996, ajudamos proprietários e famílias a revisar contratos de locação, dimensionar o impacto do novo modelo na carteira de imóveis e avaliar, com números, se a constituição de uma holding imobiliária faz sentido no seu caso. Se você aluga imóveis para empresas, é hora de colocar essa conta no papel antes da próxima renovação.
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