Quem tem mais de um imóvel no CPF e pensa em vender está diante de uma pergunta nova: além do imposto de renda sobre o ganho de capital, a venda vai pagar IBS e CBS a partir de 2027? A resposta curta é "depende de quem vende e com que frequência". A resposta útil exige entender como a reforma tributária tratou as operações com imóveis.
O que muda na venda de imóvel com a reforma tributária
A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 criaram dois novos tributos sobre consumo: a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal). Juntos, substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS. E aqui está o ponto que assusta quem tem patrimônio imobiliário: operações com bens imóveis passaram a ser, expressamente, fato gerador do IBS e da CBS.
Ou seja, a venda de imóvel entrou no campo de incidência desses tributos. Isso é uma novidade relevante, porque até hoje a venda de imóvel por pessoa física nunca gerou ICMS, ISS, PIS ou Cofins — no máximo, imposto de renda sobre o ganho de capital.
Mas "estar no campo de incidência" não significa "todo mundo paga". A lei separou claramente quem é contribuinte de quem não é.
A chave de tudo: habitualidade
A pessoa física só se torna contribuinte de IBS e CBS na venda de imóveis quando exerce a atividade com habitualidade ou em volume que caracterize atividade econômica. A venda esporádica do próprio patrimônio continua fora.
A LC 214/2025 estabeleceu critérios objetivos para identificar essa habitualidade na atividade imobiliária. Em linhas gerais, a pessoa física é considerada contribuinte quando, no ano anterior:
- vende acima de um determinado número de imóveis recebidos por meio de desmembramento ou loteamento; ou
- vende acima de um determinado número de imóveis construídos ou adquiridos para revenda; ou
- constrói imóvel para alienação (construção destinada a venda).
Há ainda uma regra de "gatilho": mesmo quem não atingiu o limite no ano anterior, ao ultrapassá-lo durante o ano corrente, passa a ser contribuinte a partir daquela operação.
Importante: os números exatos e várias definições ainda dependem de regulamentação e podem sofrer ajustes. Por isso, o essencial é entender a lógica — não decorar percentuais ou quantidades que ainda podem mudar.
Exemplo prático de quem NÃO paga
João tem três imóveis no nome: a casa onde mora, um apartamento herdado e um terreno comprado há 15 anos. Em 2027, ele vende o terreno para trocar de carro e reformar a casa. É uma operação isolada, sem intuito de revenda profissional.
Resultado: João não é contribuinte de IBS/CBS. Ele paga apenas o imposto de renda sobre o ganho de capital, como sempre foi.
Exemplo prático de quem PODE pagar
Marcos compra apartamentos na planta, aguarda a valorização e revende. Em 2027, ele vende cinco unidades adquiridas com essa finalidade. Aqui há habitualidade e intuito econômico claros.
Resultado: Marcos tende a ser enquadrado como contribuinte de IBS/CBS, ainda que atue como pessoa física, sem CNPJ. A atividade dele, na prática, é a de um comerciante de imóveis.
Quem constrói para vender — o clássico "construir e revender" — também entra nesse grupo. Nesse caso, a operação é atividade econômica por natureza.
IBS/CBS e ganho de capital: tributos diferentes, que podem somar
Um erro comum é achar que IBS/CBS "substitui" o imposto de renda na venda. Não substitui. São tributos de naturezas distintas:
- Ganho de capital (IR): incide sobre o lucro da operação — a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. Alíquotas de 15% a 22,5%, conforme o valor do ganho.
- IBS/CBS: incidem sobre a operação (a receita da venda), no modelo de tributação sobre consumo, e só quando há a figura do contribuinte.
Para quem é enquadrado como contribuinte, os dois podem incidir na mesma venda.
Veja um comparativo simplificado. Suponha um apartamento comprado por R$ 500.000 e vendido por R$ 800.000, com ganho de R$ 300.000:
| Situação | Ganho de capital (IR) | IBS/CBS |
|---|---|---|
| Venda esporádica (João) | ~R$ 45.000 (15% s/ R$ 300 mil) | Não incide |
| Atividade habitual (Marcos) | ~R$ 45.000 | Incide sobre a operação |
Os valores de IR são ilustrativos e a coluna de IBS/CBS dependerá da alíquota final e dos redutores aplicáveis. O ponto é visual: enquadrar-se como contribuinte muda a estrutura de custo da venda.
Os alívios previstos para operações imobiliárias
A reforma não tratou imóvel como qualquer mercadoria. Reconhecendo o peso do setor, a lei previu mecanismos para reduzir a carga:
Alíquota reduzida
As operações com bens imóveis terão redução sobre a alíquota padrão do IBS e da CBS. A ideia é que o setor imobiliário não seja tributado no mesmo patamar do consumo em geral. O percentual final da redução ainda está sujeito à regulamentação, então qualquer número fechado neste momento é especulação.
Redutor de ajuste
A lei criou um redutor de ajuste que atua sobre a base de cálculo. Simplificando: em vez de tributar o valor cheio da operação, aplica-se um redutor vinculado ao valor de referência ou ao valor de aquisição do imóvel. Isso evita que a base de IBS/CBS incida sobre o custo já embutido no bem, aproximando a tributação do valor efetivamente agregado.
Na prática, para o contribuinte da atividade imobiliária, esses dois mecanismos combinados — alíquota reduzida e redutor de base — atenuam o impacto. Mas atenuar não é eliminar, e o planejamento continua indispensável.
O que fazer antes de 2027 se você tem vários imóveis
A transição para o novo sistema começa em 2027 e se estende até 2033. Quem tem carteira imobiliária relevante tem uma janela para agir com informação.
1. Revise sua carteira e seu perfil
O primeiro passo é honesto: você é um proprietário que eventualmente vende, ou é, na prática, um investidor que compra para revender? Levante quantos imóveis possui, a origem de cada um e sua intenção com eles. Esse mapa define seu risco de enquadramento como contribuinte de IBS sobre imóvel.
2. Avalie vender antes da transição
Para operações já maduras — imóveis prontos para venda, com comprador à vista ou negociação avançada — pode fazer sentido concluir a venda ainda sob as regras atuais, antes de o novo sistema entrar em vigor. Não é regra universal: cada caso exige comparar o custo tributário atual com o custo projetado no modelo IBS/CBS.
3. Compare pessoa física com holding
Para quem tem volume e recorrência, a estrutura de uma holding imobiliária pode ser mais eficiente — tanto no ganho de capital quanto na nova sistemática de consumo, além dos ganhos sucessórios e de proteção patrimonial. Mas a holding não é solução automática: dependendo do perfil, ela pode até aumentar a carga. Vale a comparação numérica caso a caso, que já detalhamos em nosso artigo sobre ganho de capital na holding versus pessoa física.
O ponto central é que a decisão de vender imóvel na reforma tributária deixou de ser só uma conta de imposto de renda. Agora envolve avaliar se você é, ou pode virar, contribuinte de IBS e CBS — e isso muda a estratégia de quem tem patrimônio imobiliário no CPF.
Se você possui mais de um imóvel, compra para revender ou constrói para vender, este é o momento de sentar com números na mesa e projetar cenários antes de 2027. A equipe de Direito Tributário e Patrimonial do Trad & Cavalcanti Advogados, com atuação nacional desde 1996, está à disposição para analisar sua carteira, simular o impacto do novo sistema e desenhar o caminho mais eficiente para o seu caso.
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