ITBI na integralização: STF reforça imunidade a holdings

O que o STF está decidindo sobre o ITBI

O Supremo Tribunal Federal retomou o julgamento de um tema que impacta diretamente quem estrutura patrimônio por meio de holdings e empresas imobiliárias: a incidência do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) quando o sócio integraliza imóveis no capital social da empresa.

Até o momento, o placar é de 5 votos a 2 a favor da imunidade tributária. O julgamento, porém, está suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes — ou seja, ainda não há decisão final, e as prefeituras continuam cobrando o imposto.

Para entender por que essa discussão é relevante, é preciso voltar ao texto da Constituição.

A regra constitucional da imunidade

O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.

Em outras palavras: quando um sócio entrega um imóvel para "pagar" as quotas ou ações que subscreve na empresa, essa operação, em regra, é imune ao imposto municipal.

O mesmo dispositivo traz uma ressalva: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

O ponto central do julgamento é justamente definir o alcance dessa ressalva.

As duas interpretações em disputa

Historicamente, muitas prefeituras interpretam a ressalva de forma ampla: se a empresa que recebe o imóvel tem como atividade principal comprar, vender ou alugar imóveis, então a integralização não seria imune e o ITBI seria devido.

O voto do relator, ministro Edson Fachin, adota interpretação diferente. Para ele, a imunidade na integralização de capital é incondicionada — vale mesmo quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária. A ressalva sobre atividade preponderante só se aplicaria às operações societárias mencionadas na segunda parte do dispositivo: fusão, incorporação, cisão ou extinção.

Acompanharam esse entendimento os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Kassio Nunes Marques e Luiz Fux. Divergiram Gilmar Mendes e Flávio Dino.

O que isso significa na prática

Imagine um empresário que possui três imóveis comerciais e decide criar uma holding para concentrar e organizar esse patrimônio, transferindo os bens para a nova empresa como forma de integralizar o capital social.

Pela interpretação do relator, essa operação seria imune ao ITBI, ainda que a holding tenha por objeto a administração e locação de imóveis. Antes, o mesmo empresário corria o risco de ser autuado pela prefeitura sob o argumento de que a atividade imobiliária afastaria a imunidade.

O impacto financeiro é significativo. As alíquotas de ITBI variam conforme o município, geralmente entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel. Em uma carteira de patrimônio expressiva, a diferença entre pagar ou não o imposto pode representar centenas de milhares de reais.

Dois limites importantes que continuam valendo

Mesmo com o cenário favorável no STF, dois cuidados permanecem essenciais.

1. A imunidade não protege estruturas artificiais

A imunidade existe para viabilizar a organização legítima do patrimônio e a capitalização de empresas. Ela não ampara holdings criadas com o único propósito de evitar o imposto, sem substância econômica real ou sem propósito negocial verdadeiro.

Uma holding bem estruturada tem função patrimonial e sucessória concreta: organiza bens, facilita a gestão, disciplina a relação entre sócios, prepara a sucessão familiar e pode proteger o patrimônio contra riscos futuros. Quando a estrutura existe apenas no papel, o Fisco tem instrumentos para questioná-la.

2. O valor que excede o capital continua tributado

Outro ponto frequentemente ignorado: a imunidade cobre o valor do imóvel até o limite do capital efetivamente integralizado. O que exceder esse valor é tributado normalmente.

Um exemplo esclarece. Se um imóvel avaliado em R$ 1 milhão é integralizado para formar um capital social de R$ 600 mil, a diferença de R$ 400 mil — geralmente lançada como reserva de capital ou ágio — pode sofrer a incidência do ITBI. Muitas prefeituras já cobram exatamente sobre essa parcela excedente, e o próprio STF, em decisão anterior (Tema 796), reconheceu essa possibilidade.

Por isso, a forma como o imóvel é avaliado e lançado nos atos societários faz toda a diferença. Um erro nessa etapa pode gerar tributação evitável.

Quem já pagou ITBI pode pedir devolução

Se a sua holding integralizou imóveis no passado e recolheu o ITBI sob a alegação de que a atividade imobiliária afastaria a imunidade, vale avaliar a possibilidade de recuperar esse valor.

O pedido de restituição deve observar o prazo prescricional de cinco anos contados do pagamento indevido, conforme o Código Tributário Nacional. Passado esse prazo, o direito à devolução se perde.

Cada caso exige análise específica, pois é preciso verificar como a operação foi documentada, qual foi o fundamento da cobrança municipal e se há parcela excedente legitimamente tributável. Uma revisão criteriosa evita tanto a perda de valores recuperáveis quanto pedidos mal fundamentados.

O julgamento ainda não terminou

É importante deixar claro: o pedido de vista suspendeu o julgamento, e o resultado não está consolidado. O voto-vista do ministro Alexandre de Moraes pode confirmar a maioria atual ou trazer nuances que alterem o desfecho.

Enquanto isso, as prefeituras seguem cobrando o imposto. Quem planeja constituir uma holding agora ou já pagou o tributo precisa acompanhar de perto a evolução do tema e agir com segurança jurídica — seja para estruturar corretamente a operação, seja para preservar o direito à eventual restituição.

Como proteger e organizar seu patrimônio com segurança

O planejamento patrimonial por meio de holdings é uma ferramenta legítima e eficaz, mas exige técnica. A economia tributária deve ser consequência de uma estrutura bem construída, com propósito real, e não o único objetivo do desenho societário.

A equipe do Trad & Cavalcanti Advogados, com atuação nacional em Direito Tributário e Patrimonial desde 1996, acompanha esse julgamento e pode avaliar a estrutura da sua holding, orientar a integralização de imóveis e verificar a viabilidade de recuperar valores de ITBI recolhidos indevidamente. Entre em contato para uma análise do seu caso.