Atualizado em 29/10/2026. O STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 (RE 1.495.108) em sessão virtual encerrada em 19/10/2026 e, por maioria, vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, fixou que a imunidade do ITBI na integralização de bens ao capital social é incondicionada e não depende da atividade da empresa, mesmo que preponderantemente imobiliária, ressalvada a simulação ou fraude à lei. O valor que exceder o capital integralizado continua sujeito ao ITBI (Tema 796). Veja ITBI na holding: STF garante a imunidade e fixa a tese.
O que o STF decidiu sobre o ITBI
O Supremo Tribunal Federal retomou o julgamento de um tema que impacta diretamente quem estrutura patrimônio por meio de holdings e empresas imobiliárias: a incidência do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) quando o sócio integraliza imóveis no capital social da empresa.
Na sessão de 16 de setembro, o placar chegou a 5 votos a 2 a favor da imunidade tributária, e o ministro Alexandre de Moraes pediu vista. Com o voto dele, em 28 de setembro, o placar foi a 6 a 2, e o julgamento terminou em 19 de outubro de 2026 com a imunidade reconhecida por maioria.
Para entender por que essa discussão é relevante, é preciso voltar ao texto da Constituição.
A regra constitucional da imunidade
O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
Em outras palavras: quando um sócio entrega um imóvel para "pagar" as quotas ou ações que subscreve na empresa, essa operação, em regra, é imune ao imposto municipal.
O mesmo dispositivo traz uma ressalva: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
O ponto central do julgamento é justamente definir o alcance dessa ressalva.
As duas interpretações em disputa
Historicamente, muitas prefeituras interpretam a ressalva de forma ampla: se a empresa que recebe o imóvel tem como atividade principal comprar, vender ou alugar imóveis, então a integralização não seria imune e o ITBI seria devido.
O voto do relator, ministro Edson Fachin, adota interpretação diferente. Para ele, a imunidade na integralização de capital é incondicionada — vale mesmo quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária. A ressalva sobre atividade preponderante só se aplicaria às operações societárias mencionadas na segunda parte do dispositivo: fusão, incorporação, cisão ou extinção.
Acompanharam esse entendimento os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Kassio Nunes Marques e Luiz Fux. Divergiram Gilmar Mendes e Flávio Dino.
O que isso significa na prática
Imagine um empresário que possui três imóveis comerciais e decide criar uma holding para concentrar e organizar esse patrimônio, transferindo os bens para a nova empresa como forma de integralizar o capital social.
Pela tese fixada, essa operação é imune ao ITBI, ainda que a holding tenha por objeto a administração e locação de imóveis. Antes, o mesmo empresário corria o risco de ser autuado pela prefeitura sob o argumento de que a atividade imobiliária afastaria a imunidade.
O impacto financeiro é significativo. As alíquotas de ITBI variam conforme o município, geralmente entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel. Em uma carteira de patrimônio expressiva, a diferença entre pagar ou não o imposto pode representar centenas de milhares de reais.
Dois limites importantes que continuam valendo
Mesmo com o cenário favorável no STF, dois cuidados permanecem essenciais.
1. A imunidade não protege estruturas artificiais
A imunidade existe para viabilizar a organização legítima do patrimônio e a capitalização de empresas. Ela não ampara holdings criadas com o único propósito de evitar o imposto, sem substância econômica real ou sem propósito negocial verdadeiro.
Uma holding bem estruturada tem função patrimonial e sucessória concreta: organiza bens, facilita a gestão, disciplina a relação entre sócios, prepara a sucessão familiar e pode proteger o patrimônio contra riscos futuros. Quando a estrutura existe apenas no papel, o Fisco tem instrumentos para questioná-la.
2. O valor que excede o capital continua tributado
Outro ponto frequentemente ignorado: a imunidade cobre o valor do imóvel até o limite do capital efetivamente integralizado. O que exceder esse valor é tributado normalmente.
Um exemplo esclarece. Se um imóvel avaliado em R$ 1 milhão é integralizado para formar um capital social de R$ 600 mil, a diferença de R$ 400 mil — geralmente lançada como reserva de capital ou ágio — pode sofrer a incidência do ITBI. Muitas prefeituras já cobram exatamente sobre essa parcela excedente, e o próprio STF, em decisão anterior (Tema 796), reconheceu essa possibilidade.
Por isso, a forma como o imóvel é avaliado e lançado nos atos societários faz toda a diferença. Um erro nessa etapa pode gerar tributação evitável.
Quem já pagou ITBI pode pedir devolução
Se a sua holding integralizou imóveis no passado e recolheu o ITBI sob a alegação de que a atividade imobiliária afastaria a imunidade, vale avaliar a possibilidade de recuperar esse valor.
O pedido de restituição deve observar o prazo prescricional de cinco anos contados do pagamento indevido, conforme o Código Tributário Nacional. Passado esse prazo, o direito à devolução se perde.
Cada caso exige análise específica, pois é preciso verificar como a operação foi documentada, qual foi o fundamento da cobrança municipal e se há parcela excedente legitimamente tributável. Uma revisão criteriosa evita tanto a perda de valores recuperáveis quanto pedidos mal fundamentados.
O julgamento terminou: o que fazer agora
O STF concluiu o julgamento em 19 de outubro de 2026 e fixou a tese de que a imunidade na integralização de capital é incondicionada, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada a simulação ou fraude à lei. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
O acórdão ainda será publicado, e algumas prefeituras podem continuar cobrando o imposto até ajustarem seus procedimentos. Quem planeja constituir uma holding agora ou já pagou o tributo deve agir com segurança jurídica — seja para estruturar corretamente a operação, seja para pedir a restituição do que foi pago indevidamente, dentro do prazo de cinco anos.
Como proteger e organizar seu patrimônio com segurança
O planejamento patrimonial por meio de holdings é uma ferramenta legítima e eficaz, mas exige técnica. A economia tributária deve ser consequência de uma estrutura bem construída, com propósito real, e não o único objetivo do desenho societário.
A equipe do Trad & Cavalcanti Advogados, com atuação nacional em Direito Tributário e Patrimonial desde 1996, acompanha esse julgamento e pode avaliar a estrutura da sua holding, orientar a integralização de imóveis e verificar a viabilidade de recuperar valores de ITBI recolhidos indevidamente. Entre em contato para uma análise do seu caso.
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