Uma fronteira que o mercado imobiliário não pode ignorar
Existe uma pergunta que ronda o departamento fiscal de praticamente toda incorporadora brasileira: quando uma receita entra ou não no cálculo da alíquota reduzida do Regime Especial de Tributação (RET)? O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 2.149.868 na 1ª Turma, deu mais um passo para responder a essa dúvida — e o resultado exige atenção de quem constrói e vende imóveis afetados.
A mensagem central é simples de enunciar e difícil de aceitar para quem sonhava com uma interpretação generosa: a tributação favorecida alcança apenas as receitas que nascem diretamente da incorporação submetida ao patrimônio de afetação. Tudo o que fica na periferia dessa operação retorna à tributação convencional.
Como o RET se encaixa na estrutura de uma incorporação
Antes de discutir os limites, vale recuperar a lógica do regime. A Lei nº 10.931/2004 criou o RET como estímulo fiscal para incentivar as incorporadoras a adotarem o patrimônio de afetação — mecanismo que isola juridicamente um empreendimento do restante dos ativos e passivos da empresa. Esse isolamento protege quem comprou na planta: se a incorporadora quebrar, o empreendimento afetado segue seu curso independentemente.
Em troca dessa segregação, o legislador ofereceu uma alíquota unificada que reúne IRPJ, CSLL, PIS e Cofins:
- 4% sobre a receita das incorporações em geral;
- 1% para unidades enquadradas no Minha Casa, Minha Vida, dentro dos tetos legais.
Por que o número faz diferença
Imagine uma incorporadora que fature R$ 50 milhões na venda de um edifício afetado. No RET a 4%, o recolhimento federal fica em R$ 2 milhões. No lucro presumido, considerando a soma dos tributos federais sobre a venda de imóveis (que costuma superar 6,7% da receita bruta), a conta saltaria para mais de R$ 3,35 milhões — uma diferença superior a R$ 1,3 milhão em um único empreendimento. Multiplicado pelo portfólio de uma construtora de médio porte, o impacto anual é evidente. É justamente essa economia que motiva a tentativa de esticar o alcance do regime.
O que o STJ efetivamente decidiu
A discussão da 1ª Turma não tratou das vendas de apartamentos — essas nunca estiveram em dúvida. O ponto controvertido eram as receitas acessórias, aquelas que gravitam em torno da incorporação sem se confundir com a comercialização das unidades. Alguns exemplos recorrentes:
- rendimentos de aplicações financeiras do caixa da incorporação;
- multas e juros cobrados de compradores inadimplentes;
- valores retidos em distratos;
- indenizações contratuais;
- receitas eventuais de locação temporária de unidades.
O contribuinte sustentava que, por decorrerem do patrimônio afetado, essas quantias deveriam ser tributadas pela alíquota unificada. A Fazenda Nacional defendia o oposto: apenas a receita típica de venda das unidades estaria coberta.
O STJ ficou mais próximo da Fazenda. O fundamento é técnico e conhecido: benefício fiscal se interpreta de forma restritiva, conforme o artigo 111 do Código Tributário Nacional. Se o RET é vantagem excepcional concedida em contrapartida à afetação, seu alcance não pode ser ampliado por analogia ou por interpretação econômica. Resultado: receitas financeiras e acessórias voltam à tributação ordinária, seja no lucro presumido, seja no lucro real.
O que muda na prática para incorporadoras e construtoras
A decisão obriga uma revisão de rotina contábil e fiscal. Quem lançava indistintamente todas as entradas do empreendimento afetado sob a alíquota de 4% ou 1% passa a correr risco de autuação, com cobrança da diferença, multa e juros.
Segregação de receitas: o novo padrão
O caminho seguro é individualizar a natureza de cada receita dentro do patrimônio de afetação. Na prática, isso significa:
- Vendas de unidades → RET (4% ou 1%);
- Rendimentos financeiros do caixa → tributação ordinária sobre aplicações;
- Multas, juros de inadimplência e distratos → análise caso a caso, com tendência à tributação convencional;
- Locações temporárias → fora do RET, como receita de aluguel.
Exemplo numérico
Uma construtora com patrimônio de afetação registra, no ano, R$ 30 milhões em vendas de unidades e R$ 1,2 milhão em rendimentos de aplicações financeiras do caixa da obra. Após a decisão, os R$ 30 milhões seguem no RET, mas os R$ 1,2 milhão precisam ser tributados fora do regime. Tratar o total como receita RET geraria economia aparente, mas expõe a empresa a passivo tributário relevante — que, somado à multa de ofício de 75%, pode tornar o "ganho" um prejuízo considerável.
Planejamento é o que separa risco de segurança
O julgamento não enfraquece o RET; apenas define suas bordas com mais nitidez. Para o setor imobiliário, isso reforça a importância de estruturar cada incorporação com controles contábeis capazes de identificar a origem de cada real que entra no caixa afetado.
Empresas que já mantêm contabilidade segregada por empreendimento partem em vantagem. As demais precisam ajustar processos internos, revisar memórias de cálculo e, se necessário, corrigir apurações passadas de forma espontânea, reduzindo exposição a autuações.
A leitura restritiva do STJ também sinaliza uma tendência: em matéria de incentivos fiscais, o Judiciário tem privilegiado a literalidade da norma. Contar com uma interpretação ampliativa como estratégia de economia tributária é, hoje, apostar contra a jurisprudência dominante.
O acompanhamento próximo dessas decisões e a estruturação correta das receitas dentro do patrimônio de afetação são medidas que protegem o resultado das incorporadoras. A equipe de Direito Tributário do Trad & Cavalcanti Advogados, com atuação nacional desde 1996, está à disposição para avaliar a situação fiscal do seu empreendimento e orientar a adequação necessária.
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