Reforma tributária e locação: o novo limite no CPF

Por que a reforma mudou a tributação do aluguel no CPF

Durante décadas, quem vivia de renda de imóveis operava num modelo simples: declarava os aluguéis como pessoa física, recolhia Imposto de Renda pela tabela progressiva (até 27,5%) via carnê-leão e pronto. Nenhuma incidência de PIS e COFINS, ao contrário de uma imobiliária ou de uma empresa que explora locação profissionalmente.

Esse desenho criou uma distorção competitiva. Um investidor com 20 imóveis alugados no CPF concorria, no mesmo mercado, com uma pessoa jurídica que suportava tributos sobre a receita. A Lei Complementar 214/2025 — que regulamenta a reforma tributária do consumo — corrigiu essa assimetria pelo caminho mais previsível: quem aluga em escala passa a ser tratado como quem exerce atividade econômica, ainda que nunca tenha aberto uma empresa.

Na prática, a locação de bens imóveis por pessoa física entra no campo de incidência da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) quando ultrapassa determinados limites. Abaixo deles, nada muda.

Onde está a linha de corte

O art. 251 da LC 214/2025 estabelece parâmetros objetivos. A pessoa física é equiparada a contribuinte da CBS quando, no ano anterior, tiver:

• Recebido mais de R$ 240 mil de receita com locação (valor sujeito a atualização), e
• Locado mais de três imóveis distintos.

Os dois critérios são cumulativos na leitura que se consolida sobre o dispositivo: é preciso ultrapassar o patamar de receita e o número de imóveis para ser alcançado. Quem fica abaixo dessa linha não se torna contribuinte da CBS e não precisa tomar nenhuma providência quando a cobrança começar, em 2027.

Um detalhe que muda a conta de muita gente

Os limites são apurados por pessoa, não por família ou por grupo familiar. Isso significa que a titularidade dos imóveis importa. Um casal que hoje concentra 8 imóveis no CPF de um dos cônjuges tem uma exposição diferente de um casal que distribui a titularidade — desde que a distribuição seja real, formalizada e economicamente consistente, e não um arranjo artificial montado às vésperas da virada.

Um exemplo prático

Imagine dois investidores:

Investidor A — 3 imóveis alugados, receita anual de R$ 210 mil. Está abaixo dos dois limites. Continua no modelo atual, sem CBS, sem obrigação nova.

Investidor B — 6 imóveis alugados, receita anual de R$ 420 mil. Ultrapassa ambos os critérios. Passa a ser contribuinte da CBS a partir de 2027 e precisa decidir, ainda em 2026, qual caminho seguir.

A diferença entre os dois não é o volume de patrimônio — é a forma como ele está organizado e o quanto de receita ele gera no ano de referência.

Os três caminhos para quem fica acima do limite

1. Permanecer no CPF e absorver o custo

É a opção de inércia. Faz sentido para quem tem margem confortável, quer simplicidade e não pretende expandir a carteira. O custo tributário adicional é absorvido, mas sem despesas de estruturação. Só vale a pena depois de calcular o impacto real sobre a rentabilidade líquida de cada imóvel.

2. Constituir uma holding patrimonial

Transferir os imóveis para uma pessoa jurídica dedicada à locação pode ser vantajoso, especialmente porque o biênio 2027–2028 abre uma janela favorável no regime do lucro presumido para atividades imobiliárias. A holding também organiza a sucessão e concentra a gestão.

Mas a holding tem custo: constituição, contabilidade, obrigações acessórias, ITBI na integralização (com regras próprias de imunidade que precisam ser observadas) e manutenção anual. Só compensa quando o ganho tributário supera com folga esse custo fixo. Montar holding "por precaução", sem simulação, costuma sair mais caro do que o problema que se pretendia resolver.

3. Reorganizar a titularidade para ficar fora da regra

Como os limites são individuais, redistribuir imóveis entre titulares legítimos pode manter cada pessoa abaixo da linha de corte. É uma alternativa concreta para famílias e sociedades, mas exige cautela: a reorganização precisa ter substância — motivação real, formalização adequada e coerência econômica. Movimentos puramente artificiais para escapar da tributação expõem o contribuinte à requalificação pelo Fisco.

O detalhe que quase ninguém está observando

A regra de 2027 olha para trás. É a receita de locação de 2026 que define quem entra na regra em 2027. Ou seja, o ano de referência já está correndo. Quem espera 2027 para decidir estará reagindo a um dado que já se consolidou — e sem margem para ajustar a titularidade, a distribuição de receita ou a estrutura societária a tempo.

A Lei 15.270/2025, em seu art. 9º, integra esse conjunto de normas de transição que precisam ser lidas em bloco. A decisão, portanto, é de 2026, não de 2027.

Como decidir com segurança

Antes de escolher qualquer caminho, o investidor deveria ter em mãos:

• A projeção de receita de locação de 2026, imóvel a imóvel;
• A titularidade atual de cada bem e as possibilidades legítimas de reorganização;
• Uma comparação numérica entre permanecer no CPF, migrar para holding e redistribuir a titularidade — considerando não só a CBS, mas Imposto de Renda, ITBI e custos de manutenção;
• O impacto sucessório de cada alternativa, que muitas vezes é o fator decisivo.

Não existe resposta única. O investidor com 4 imóveis e receita no limite tem uma decisão; o que tem 15 imóveis e planeja crescer tem outra completamente diferente.

O momento de agir é agora

A reforma tributária transformou uma escolha que antes era opcional em uma decisão de calendário. Quem tem carteira de imóveis relevante precisa rodar os próprios números durante 2026, com base na sua receita real e na sua estrutura familiar e patrimonial, para não ser surpreendido em 2027.

No Trad & Cavalcanti Advogados, atuamos desde 1996 em Direito Tributário e Patrimonial, com trabalho voltado à organização de patrimônios imobiliários em todo o Brasil. Se você quer entender qual dos três caminhos faz sentido para o seu caso, nossa equipe pode simular os cenários com os seus dados concretos e apontar a alternativa mais eficiente — dentro dos limites da lei e da sua realidade familiar.

Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto. Referências: LC 214/2025, art. 251; Lei 15.270/2025, art. 9º.