Renda de Aluguel e Reforma: o que muda a partir de 2027

O aluguel deixa de ser tributado apenas pelo Imposto de Renda

Durante décadas, a lógica foi simples: quem recebia aluguel na pessoa física recolhia apenas o Imposto de Renda, com alíquotas progressivas que chegam a 27,5%. Nenhum outro tributo incidia diretamente sobre essa receita.

Isso muda com a Reforma Tributária. A partir da fase de transição, locadores com perfil patrimonial mais robusto passarão a recolher, além do IR, também o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — os dois tributos que substituem ICMS, ISS, PIS e Cofins.

A novidade tem data e critérios. Não atinge quem tem um único imóvel alugado para complementar a renda. Atinge quem já construiu um patrimônio imobiliário relevante e vive, no todo ou em parte, dessa atividade.

Quem será alcançado pela nova cobrança

A legislação da Reforma estabeleceu limites específicos para a locação de bens imóveis por pessoa física. A cobrança de IBS e CBS passa a incidir quando o locador reúne, cumulativamente, duas condições:

• Receita anual de aluguéis superior a R$ 240 mil; e
• Locação de mais de três imóveis distintos.

Abaixo desses parâmetros, a pessoa física continua fora do campo de incidência do IBS e da CBS, recolhendo apenas o Imposto de Renda como sempre fez.

Um exemplo prático

Imagine um investidor com seis apartamentos alugados que somam R$ 30 mil mensais — R$ 360 mil por ano. Ele ultrapassa os dois limites e, portanto, passará a recolher IBS e CBS sobre essa receita, além do IR.

Já quem tem dois imóveis rendendo R$ 15 mil mensais (R$ 180 mil no ano) permanece intocado pela nova regra, ainda que sua renda de aluguel não seja pequena. O critério não é apenas o valor: é a combinação de faturamento e quantidade de imóveis.

Há previsão de reduções de alíquota específicas para a atividade de locação imobiliária, justamente para evitar um salto abrupto de carga tributária. Ainda assim, para o locador de grande porte, o resultado será uma tributação mais pesada do que a atual.

A transição de 2026 a 2033

A Reforma não entra em vigor de uma vez. Há um período de implementação gradual:

• 2026: início da fase de testes da CBS e do IBS, com alíquotas simbólicas.
• 2027: a CBS passa a ser efetivamente cobrada e o PIS/Cofins é extinto.
• 2029 a 2032: transição progressiva do ICMS e ISS para o IBS.
• 2033: sistema plenamente vigente.

Esse escalonamento significa que a decisão de reorganizar o patrimônio não pode olhar apenas para o cenário de 2033. É preciso comparar, ano a ano, quanto se pagaria mantendo os imóveis na pessoa física versus outra estrutura, considerando cada etapa da transição.

Pessoa física ou holding: a pergunta inevitável

Diante desse novo cenário, surge a dúvida natural para quem tem patrimônio imobiliário relevante: manter os imóveis na pessoa física ou transferi-los para uma holding patrimonial?

Uma holding é uma sociedade constituída para deter e administrar bens — no caso, imóveis destinados à locação. A tributação de uma pessoa jurídica segue lógica distinta da pessoa física, e a diferença pode ser expressiva.

Como funciona a tributação na pessoa jurídica

Uma holding que explora locação de imóveis normalmente é tributada pelo lucro presumido. Nesse regime, a base de cálculo do IR e da CSLL é definida por presunção, e o conjunto de tributos federais sobre a receita de aluguel costuma resultar em carga total próxima de 11,33% — bem abaixo dos 27,5% aplicáveis à faixa mais alta da pessoa física.

Para o investidor com receita elevada de aluguéis, essa diferença, projetada ao longo de anos, representa valores consideráveis.

Por que holding não é solução automática

Aqui está o ponto que costuma ser ignorado nas soluções vendidas como fórmula pronta: holding não é mágica. Existem custos e riscos que precisam entrar na conta.

Custos de constituição e manutenção

Constituir uma holding envolve honorários, registro e estruturação societária. Mantê-la exige contabilidade regular, obrigações acessórias e recolhimentos periódicos. Para um patrimônio pequeno, esses custos podem anular a economia tributária.

ITBI na transferência dos imóveis

Ao transferir imóveis da pessoa física para a sociedade, é preciso analisar o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), de competência municipal. Existe uma imunidade constitucional para a integralização de bens ao capital social, mas ela tem limites e exceções — especialmente quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária, hipótese em que o benefício pode não se aplicar. Cada município interpreta a regra de forma própria, o que torna a análise indispensável.

Ganho de capital no Imposto de Renda

Se os imóveis forem integralizados por valor superior ao custo de aquisição declarado, pode haver ganho de capital tributável já no momento da transferência. Integralizar pelo valor histórico evita esse imposto imediato, mas posterga a discussão para a eventual venda futura. É uma decisão que exige planejamento.

A conclusão só aparece com a conta feita

Não existe resposta única. Para um investidor com oito imóveis e R$ 500 mil anuais de aluguel, a holding tende a compensar largamente. Para quem tem quatro imóveis modestos, o resultado pode ser diferente depois de somados ITBI, custos de manutenção e eventual ganho de capital.

Por isso, a frase "abra uma holding e pague menos imposto" é perigosa. A decisão correta depende de variáveis concretas:

• o valor total da receita de aluguéis;
• a quantidade e o perfil dos imóveis;
• o regime tributário mais adequado à estrutura;
• o custo de aquisição declarado de cada bem;
• a legislação municipal de ITBI aplicável.

Só a comparação numérica, cenário contra cenário e ano a ano dentro da transição da Reforma, mostra qual caminho protege melhor o patrimônio e o resultado do investidor.

O momento de decidir é agora

A transição já começou em 2026, e reorganizações patrimoniais bem feitas levam tempo para estruturar. Quem antecipa a análise ganha margem para planejar a transferência dos imóveis com segurança jurídica e sem recolhimentos desnecessários.

A estrutura adequada depende do seu patrimônio, do regime tributário aplicável e das características de cada imóvel — e essa análise deve ser conduzida de forma individualizada, com atenção às consequências fiscais imediatas e futuras.

No Trad & Cavalcanti Advogados, com atuação em Direito Tributário e Patrimonial desde 1996, estruturamos holdings e planejamentos tributários a partir dos números reais de cada cliente, comparando cenários ao longo de toda a transição da Reforma. Se você recebe aluguéis relevantes e quer entender qual caminho faz sentido no seu caso, fale com nossa equipe.