A decisão sobre o regime tributário de holding imobiliária define quanto da receita de aluguel ficará efetivamente no bolso dos sócios. Não existe resposta única: a escolha depende do volume de receita, do perfil de despesas e do estágio em que a carteira de imóveis se encontra. O erro mais comum é constituir a holding, enquadrá-la no regime "padrão" sugerido pelo contador e nunca mais revisar a decisão — mesmo quando a estrutura de custos muda radicalmente.
A seguir, os três regimes aplicáveis à receita de locação, com exemplos numéricos e a comparação com a tributação na pessoa física.
Lucro presumido: o regime padrão da holding de aluguel
No lucro presumido, a União não olha o lucro real da empresa. Ela presume uma margem sobre a receita bruta e cobra os tributos federais sobre essa base presumida. Para a atividade de locação de bens imóveis próprios, a presunção costuma ficar na faixa de 32% da receita para fins de IRPJ e CSLL — ou seja, mesmo que sua margem real seja maior, a base de cálculo é limitada por essa presunção.
Sobre essa base presumida incidem IRPJ e CSLL. Sobre a receita bruta incidem ainda PIS e COFINS no regime cumulativo, em faixas que, somadas, giram em torno de 3,65%. Há também o adicional de IRPJ quando o lucro presumido ultrapassa determinado patamar mensal.
O lucro presumido é a opção padrão para a maioria das holdings imobiliárias porque:
- a carga efetiva sobre o aluguel tende a ser competitiva em relação à pessoa física;
- a apuração é simples, sem necessidade de comprovar cada despesa;
- o limite de receita bruta anual é elevado (atualmente R$ 78 milhões), o que acomoda carteiras robustas.
Faixa de carga efetiva no lucro presumido
Considerando a soma de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre a receita de locação, a carga efetiva do lucro presumido no aluguel costuma situar-se em uma faixa aproximada de 11% a 14,5% da receita bruta, a depender do porte e da incidência do adicional de IRPJ. É uma faixa, não um número fixo: a alíquota efetiva varia conforme o volume mensal e a presunção aplicável.
Lucro real: quando a complexidade compensa
No lucro real, a empresa paga IRPJ e CSLL sobre o lucro efetivamente apurado, depois de deduzidas as despesas dedutíveis. PIS e COFINS passam ao regime não cumulativo, com alíquotas nominais mais altas, porém com direito a créditos.
Para uma holding que só recebe aluguel e tem pouquíssima despesa, o lucro real quase sempre é pior: você pagará sobre uma base próxima da receita total, com alíquotas combinadas elevadas. O jogo muda quando há despesas dedutíveis relevantes, como:
- Financiamento imobiliário: juros pagos são dedutíveis, reduzindo o lucro tributável;
- Depreciação dos imóveis: a parcela correspondente à construção pode ser depreciada ao longo dos anos, gerando despesa contábil sem desembolso de caixa;
- Obras, reformas e manutenção pesada: despesas que comprimem o lucro real;
- Despesas administrativas efetivas da estrutura.
O lucro real na holding passa a valer a pena quando a soma dessas deduções derruba o lucro a ponto de a base tributável ficar bem abaixo dos 32% presumidos. Em compensação, o custo de complexidade é real: escrituração contábil e fiscal completa, apuração mensal ou trimestral mais trabalhosa, maior exposição a fiscalização e necessidade de contabilidade robusta. Para carteiras em fase de aquisição alavancada ou reforma intensa, essa troca costuma ser vantajosa.
Simples Nacional: por que a holding de aluguel normalmente fica de fora
Aqui está um ponto que muitos empresários descobrem tarde. A pergunta "holding pode ser Simples Nacional?" tem uma resposta que frustra quem buscava a simplicidade do regime: a atividade de locação de bens imóveis próprios normalmente não é acolhida pelo Simples.
A legislação do Simples Nacional veda ou não contempla, como regra geral, a tributação da receita de aluguel de imóveis próprios nesse regime. Resultado: uma holding puramente imobiliária, cuja única receita é locação, não consegue se valer das alíquotas reduzidas do Simples sobre o aluguel.
O problema aparece quando o empresário monta a holding imaginando pagar a alíquota inicial do Simples e só percebe, na primeira apuração ou em uma fiscalização, que aquela receita precisa ser tributada por outro regime. A correção tardia gera recolhimento retroativo, multa e juros. Por isso, a dúvida sobre o imposto da holding sobre aluguel deve ser resolvida antes da constituição, não depois.
Exemplo numérico: carteira de R$ 50 mil de aluguel por mês
Considere uma carteira que gera R$ 50.000 por mês de aluguel, ou R$ 600.000 por ano. Os números abaixo são aproximados e servem para ilustrar a ordem de grandeza — as alíquotas reais dependem de cada caso.
Pessoa física (tabela progressiva)
Na pessoa física, o aluguel é somado aos demais rendimentos e tributado pela tabela progressiva mensal do IRPF, cuja alíquota marginal chega a 27,5%. Com R$ 50.000 mensais, a maior parte da receita cai na faixa máxima. Descontada a parcela a deduzir, a carga efetiva tende a se aproximar de 24% a 26% sobre o total. Em valores anuais, isso significa algo em torno de R$ 145.000 a R$ 155.000 de imposto — sem considerar ganho de capital em eventual venda.
Holding no lucro presumido
Aplicando uma carga efetiva na faixa de 11% a 14,5% sobre R$ 600.000, o imposto anual ficaria aproximadamente entre R$ 66.000 e R$ 87.000. A economia frente à pessoa física é expressiva — e esse é o principal motivo pelo qual o lucro presumido domina as holdings de aluguel.
Holding no lucro real
Suponha que a mesma holding tenha financiamento imobiliário com juros elevados e depreciação relevante, reduzindo o lucro tributável para, digamos, 40% da receita. Nesse cenário, a base de IRPJ e CSLL cai de forma significativa, e a carga efetiva pode ficar abaixo da faixa do presumido. Sem essas despesas, porém, o lucro real seria o pior dos três. É uma decisão de calculadora, feita com os números reais da estrutura.
IBS e CBS: por que revisar o regime agora
A reforma tributária sobre o consumo substituirá PIS, COFINS, ICMS e ISS por um modelo dual de IBS (estadual/municipal) e CBS (federal), com transição ao longo dos próximos anos. A locação de imóveis passa a estar dentro do campo de incidência desses novos tributos, ainda que com regras específicas, redutores de alíquota e tratamentos diferenciados para operações imobiliárias.
As implicações práticas:
- A parcela de PIS/COFINS hoje embutida na carga das holdings será reformulada, o que altera o cálculo comparativo entre presumido e real;
- O modelo de créditos do IBS e CBS pode beneficiar estruturas com despesas e investimentos, aproximando a lógica do não cumulativo;
- Haverá regimes de transição, o que torna a escolha de regime uma decisão dinâmica, a ser recalculada a cada ano durante a implementação.
Uma holding enquadrada no presumido há cinco anos, sem revisão, pode estar deixando dinheiro na mesa — ou, ao contrário, prestes a ser surpreendida pela nova carga sobre a receita de locação. A simulação precisa ser refeita com os parâmetros da reforma, e não com as premissas de antes.
O que define a escolha
Em resumo prático: o lucro presumido é o ponto de partida natural para a maioria das holdings de aluguel; o lucro real ganha sentido quando há financiamento, depreciação e obras que derrubam o lucro tributável; e o Simples Nacional raramente é opção para a locação de imóveis próprios. A pessoa física, salvo situações específicas, costuma ser a alternativa mais cara. Sobre tudo isso, a reforma tributária exige que a conta seja refeita.
Cada carteira tem um número ótimo, e ele muda com o tempo. A equipe de Direito Tributário do Trad & Cavalcanti Advogados, atuando em âmbito nacional desde 1996, estrutura e revisa holdings imobiliárias com a simulação completa dos regimes — incluindo os efeitos do IBS e da CBS — para que a sua estrutura pague o imposto correto, e não mais do que isso. Fale com nossos advogados antes de definir ou revisar o enquadramento da sua holding.
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