A mudança que passou despercebida na reforma tributária
A Lei Complementar nº 227/2026, editada no bojo da regulamentação da reforma tributária, trouxe uma alteração que, à primeira vista, parece técnica e inofensiva: a redefinição da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) por meio de nova redação ao artigo 38 do Código Tributário Nacional.
Na prática, porém, conforme análise publicada no Consultor Jurídico em junho de 2026, o que ocorreu foi uma inversão silenciosa do ônus probatório nas operações imobiliárias. A municipalidade passou a ter competência para fixar, de forma inicial e unilateral, o valor sobre o qual o imposto incidirá. Cabe ao contribuinte, agora, o trabalho — e o custo — de demonstrar que esse valor está equivocado.
Para empresários que movimentam patrimônio imobiliário, holdings familiares em fase de organização sucessória e produtores rurais que adquirem ou integralizam terras em sociedades, essa mudança tem efeito direto no caixa e na previsibilidade das operações.
O que dizia o CTN antes e o que mudou
A regra anterior
O artigo 38 do CTN sempre estabeleceu, de forma simples, que a base de cálculo do ITBI seria o "valor venal" dos bens ou direitos transmitidos. Por décadas, prevaleceu o entendimento — consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.113, em 2022 — de que:
- O valor venal para fins de ITBI é, em regra, o valor declarado pelo contribuinte, presumido como o de mercado;
- O município só pode afastar essa presunção mediante processo administrativo regular, com contraditório;
- Não se admite arbitramento prévio com base em "valor de referência" ou pautas fiscais unilaterais.
Essa orientação representava um equilíbrio: o contribuinte declarava o valor real da operação, o Fisco fiscalizava, e eventuais divergências eram resolvidas com instrução probatória.
O novo desenho da LC 227/2026
A LC 227/2026 reescreveu a lógica. A nova redação do artigo 38 do CTN autoriza expressamente que a administração tributária municipal fixe, inicialmente, a base de cálculo do ITBI com base em critérios próprios — incluindo valores de referência, médias de mercado e cadastros imobiliários.
A consequência é prática e severa: o lançamento já nasce com o valor que o município considera adequado. Se o contribuinte discordar, terá que apresentar impugnação, produzir provas (laudos, comparativos, documentos da operação) e enfrentar o procedimento administrativo, muitas vezes com o imposto já recolhido para viabilizar a escritura.
Por que isso é uma "inversão silenciosa"
A jurisprudência do STJ no Tema 1.113 colocava o ônus probatório no município: era ele quem deveria demonstrar que o valor declarado não correspondia ao real. A nova lei complementar, ao legitimar a fixação prévia pela administração, desloca essa carga para o contribuinte.
Na prática:
- O cartório exige o ITBI pago para lavrar a escritura;
- O município lança com base no seu valor de referência, normalmente superior ao da operação;
- O contribuinte paga para não inviabilizar o negócio e discute depois — quando discute;
- A repetição do indébito é demorada, custosa e, frequentemente, abandonada.
Trata-se de uma mudança que altera a relação Fisco-contribuinte sem aparente confronto com o entendimento do STJ, mas que esvazia, na prática, a proteção conquistada em 2022.
Quem sente o impacto no bolso
Empresários e operações de M&A imobiliário
Aquisições de imóveis comerciais, galpões logísticos, terrenos para incorporação e operações de sale and leaseback passam a enfrentar maior insegurança quanto ao custo tributário. O valor de referência municipal raramente acompanha as particularidades do negócio — depreciação, ônus reais, contingências, condições da operação — e tende a ser superior ao efetivamente pago.
Holdings patrimoniais e planejamento sucessório
Aqui o impacto é especialmente sensível. Integralizações de imóveis em holdings familiares, reorganizações societárias com transferência de bens e operações de planejamento sucessório dependem da previsibilidade do ITBI. Vale lembrar que, em paralelo, o STF (Tema 796) limitou a imunidade do artigo 156, §2º, I, da Constituição ao valor do capital social integralizado, e os municípios já vinham usando esse precedente para tributar diferenças. Agora, com base de cálculo arbitrada unilateralmente, o custo da estruturação patrimonial pode subir consideravelmente.
Produtores rurais
A aquisição de áreas rurais, a integralização de fazendas em sociedades e operações de troca e permuta também são atingidas. Embora muitos imóveis rurais tenham seu ITBI calculado com base no valor da terra nua, há municípios que adotam critérios próprios e divergentes do ITR. A nova sistemática tende a ampliar essas divergências.
O que fazer agora
A nova regra não significa rendição. Há caminhos concretos para reduzir o impacto e preservar direitos.
1. Documentar exaustivamente cada operação
O valor declarado precisa estar respaldado por documentação robusta: contratos, laudos de avaliação técnica (preferencialmente por engenheiro ou corretor registrado), comparativos de mercado, fotos do estado do imóvel, certidões de ônus e gravames. Quanto mais sólida a prova, maior a chance de êxito em impugnação administrativa ou judicial.
2. Avaliar o pagamento sob protesto
Em muitas situações, será inviável esperar o desfecho administrativo para lavrar a escritura. O pagamento sob protesto, com posterior ação de repetição de indébito, continua sendo via legítima. O importante é não pagar sem ressalva, sob pena de dificultar a discussão futura.
3. Mapear o tratamento do município envolvido
A LC 227/2026 abre espaço para fixação inicial pelo Fisco, mas cada município ainda precisa regulamentar e aplicar a regra. Conhecer o critério local — se há tabela publicada, como é atualizada, qual o procedimento de impugnação — é essencial para o planejamento.
4. Revisar estruturas patrimoniais em andamento
Holdings em constituição, planejamentos sucessórios em curso e reorganizações societárias devem ser revisitados à luz da nova regra. Em alguns casos, antecipar operações ou ajustar a forma de transferência (integralização x compra e venda x dação) pode trazer economia relevante.
5. Acompanhar a jurisprudência
A constitucionalidade da nova redação do artigo 38 do CTN será inevitavelmente questionada. O Tema 1.113 do STJ foi construído sobre fundamentos que continuam válidos: legalidade tributária, vedação à pauta fiscal e devido processo legal. É provável que o STF venha a se pronunciar nos próximos anos, e teses de defesa devem se preparar para esse horizonte.
Um alerta sobre o momento
A reforma tributária foi vendida ao mercado como simplificação. Em pontos como a redação do novo artigo 38 do CTN, porém, o efeito é o oposto: mais litigiosidade, mais custo de conformidade e menos previsibilidade. Operações que vinham sendo planejadas com base em parâmetros estabilizados precisam ser reavaliadas com urgência.
O ITBI deixou de ser uma despesa de fechamento previsível para se tornar uma variável de risco. Quem opera com volume, quem está estruturando patrimônio familiar ou quem investe em imóveis rurais precisa incorporar essa nova realidade à equação econômica das suas operações.
A equipe de Direito Tributário e Patrimonial do Trad & Cavalcanti Advogados acompanha de perto a regulamentação da reforma tributária e está à disposição para avaliar operações imobiliárias, revisar estruturas patrimoniais e conduzir discussões administrativas e judiciais relacionadas ao ITBI sob a nova LC 227/2026.
Fale diretamente com um sócio
A primeira conversa é sem custo. Conte sua situação e entenda o que o direito pode fazer por você.