O Supremo Tribunal Federal suspendeu, sem previsão de retomada, o julgamento do Tema 1.348 (RE 1.495.108), que decidirá se a holding cuja atividade preponderante é a locação de imóveis tem direito à imunidade de ITBI ao receber bens integralizados ao capital social. A discussão é relevante, mas gerou um efeito colateral preocupante: famílias e empresários que paralisaram — ou nem iniciaram — sua reestruturação patrimonial à espera de um resultado que pode demorar meses ou anos.
Essa decisão de "esperar para ver" costuma custar mais caro do que o próprio ITBI em disputa. A seguir, os fundamentos técnicos que explicam por que a estrutura pode e deve seguir em frente.
O que está realmente em jogo no Tema 1.348
A Constituição prevê, no art. 156, §2º, I, imunidade de ITBI na transmissão de imóveis para integralização de capital social. A exceção é justamente a atividade preponderantemente imobiliária — compra, venda e locação de imóveis.
O Tema 1.348 vai definir o alcance dessa exceção: a holding que vive de aluguel se enquadra na ressalva e, portanto, paga ITBI, ou a imunidade se aplica de forma incondicionada na integralização? Enquanto o STF não decide, o cenário permanece aberto — mas isso não impede que a holding seja constituída e opere normalmente.
Três razões para não parar a holding
1. O fato gerador só ocorre com o registro na matrícula
O ITBI não incide pela simples assinatura do contrato social. O fato gerador se aperfeiçoa com o registro da transmissão na matrícula do imóvel (Código Civil, art. 1.245; STF, Tema 1.124). Isso abre dois caminhos legítimos, e em ambos a holding já funciona:
- Pagar, registrar e monitorar: recolhe-se o ITBI, registra-se a transmissão e, se o STF reconhecer a imunidade, pede-se a restituição. O prazo para repetição do indébito é de cinco anos a contar do pagamento (CTN, arts. 165 e 168).
- Não pagar e discutir desde já: ingressa-se judicialmente questionando a cobrança, recolhendo apenas se a decisão final for desfavorável.
Nas duas hipóteses, a estrutura societária está de pé e produzindo os efeitos sucessórios e tributários desejados.
2. Mesmo pagando o ITBI, a conta fecha
O receio de desembolsar o imposto costuma ignorar a economia recorrente que a holding gera. Um exemplo prático torna isso evidente:
- Imóveis que rendem R$ 25 mil/mês de aluguel.
- Na pessoa física, a tributação pela tabela progressiva do IR chega a cerca de R$ 72 mil por ano.
- Na holding no lucro presumido, a carga cai para aproximadamente R$ 34 mil por ano.
A diferença anual — cerca de R$ 38 mil — amortiza um ITBI de R$ 75 mil (2,5% sobre R$ 3 milhões de patrimônio) em aproximadamente dois anos. Depois disso, a economia é líquida, ano após ano. Ou seja: mesmo no pior cenário, pagar o imposto não inviabiliza a estrutura; apenas antecipa um custo que se paga sozinho.
3. A Reforma Tributária amplia a vantagem da holding
A partir de 2027, o contribuinte pessoa física que reunir, simultaneamente, mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguel por ano passará a recolher CBS sobre essas receitas, somada ao IR (LC 214/2025, art. 251). O IBS entra depois, de forma gradual.
Na prática, a distância entre a tributação na pessoa física e na holding tende a aumentar. Quanto maior essa diferença, mais rápido o ITAI eventualmente pago se recupera pela economia mensal. Em outras palavras, a Reforma encurta o prazo de retorno do investimento na estrutura — o contrário de um motivo para esperar.
O ponto que quase ninguém enxerga
O grande erro estratégico não é o Tema 1.348. É o valor pelo qual cada imóvel entra na holding — uma decisão de projeto, não de sorte.
O STF já firmou entendimento, em julgados de 2025 e 2026 e no próprio Tema 796, de que a diferença entre a avaliação venal da prefeitura e o valor integralizado ao capital social é tributável pelo ITBI. Isso independe totalmente do Tema 1.348.
Traduzindo: se você integraliza um imóvel por R$ 1 milhão (valor histórico de aquisição), mas a prefeitura o avalia em R$ 1,5 milhão, o município pode cobrar ITBI sobre a diferença de R$ 500 mil — e essa cobrança não tem nada a ver com a atividade de locação em discussão no Supremo.
É aqui que a técnica faz diferença. A escolha entre integralizar pelo valor de custo ou pelo valor de mercado, o impacto no ganho de capital futuro, a distribuição do capital entre sócios e as cláusulas de proteção patrimonial (usufruto, incomunicabilidade, impenhorabilidade) são definições que precisam ser tomadas no desenho da estrutura. Esperar o STF não resolve nenhuma dessas questões. Projetar corretamente, sim.
Esperar não é neutro
Adiar a constituição da holding tem custos concretos: cada ano de aluguel tributado na pessoa física é economia perdida; a proximidade de 2027 reduz a janela de planejamento; e a ausência de estrutura mantém o patrimônio exposto a riscos sucessórios e de responsabilização.
Uma decisão do STF favorável pode, no futuro, permitir a restituição de valores já pagos. Mas nenhuma decisão futura recupera os anos em que a família tributou aluguéis pela tabela progressiva, nem organiza retroativamente uma sucessão que ficou parada.
Como agir com segurança
O caminho recomendável é uma análise que combine três frentes:
- Simulação numérica com os valores reais da família — regime tributário, município, patrimônio e receita de aluguel.
- Estratégia de ITBI definida caso a caso: pagar e pedir restituição futura, ou discutir judicialmente desde já.
- Projeto societário e sucessório que trate do valor de integralização, das cláusulas protetivas e da governança entre herdeiros.
Cada município tem alíquota e base de cálculo próprias, cada família tem uma composição patrimonial distinta e cada regime tributário produz um resultado diferente. Não existe modelo único, e é justamente por isso que a estrutura precisa ser desenhada, não copiada.
O escritório Trad & Cavalcanti Advogados, com atuação nacional em Direito Patrimonial e Tributário desde 1996, acompanha de perto a evolução do Tema 1.348 e da Reforma Tributária e está à disposição para avaliar a estrutura mais adequada ao seu patrimônio e à sua sucessão.
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