Como transferir imóveis para a holding sem pagar ITBI: o que a lei permite

Transferir imóveis para uma holding é um dos passos mais comuns no planejamento patrimonial e sucessório. E é também um dos momentos em que surge a maior dúvida entre empresários e famílias: será que vou precisar pagar ITBI sobre cada imóvel transferido?

A resposta, na maioria dos casos, é não — desde que a operação seja estruturada corretamente. A Constituição Federal oferece uma imunidade específica para essa situação, mas ela tem limites, exceções e detalhes que, se ignorados, podem transformar uma economia esperada em uma cobrança inesperada.

O que é o ITBI e por que ele importa na holding

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal que incide quando um imóvel muda de dono. As alíquotas variam de município para município, girando em geral entre 2% e 3% sobre o valor venal ou de mercado do imóvel.

Quando uma pessoa cria uma holding e transfere seus imóveis para ela — o que chamamos de integralização de capital social —, tecnicamente há uma transmissão de propriedade: os imóveis deixam de pertencer à pessoa física e passam a pertencer à pessoa jurídica.

Sem uma regra especial, cada imóvel transferido geraria ITBI. Imagine uma família com um patrimônio imobiliário de R$ 10 milhões: a uma alíquota de 3%, o custo seria de R$ 300 mil apenas para "mudar de bolso" bens que continuam sob controle da mesma família.

É exatamente aqui que entra a imunidade constitucional.

A imunidade do art. 156, §2º, I da Constituição

A Constituição Federal prevê, no artigo 156, §2º, inciso I, que não incide ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.

Em linguagem simples: quando você usa um imóvel para "pagar" as cotas ou ações que subscreveu em uma empresa (integralização de capital), essa transferência é imune ao ITBI.

Como funciona na prática

Suponha que João queira constituir uma holding com capital social de R$ 5 milhões. Em vez de aportar dinheiro, ele integraliza esse capital com quatro imóveis avaliados em R$ 5 milhões no total. Esses imóveis passam para a holding, e João recebe cotas equivalentes.

Nessa operação:

Sem imunidade: ITBI de 3% = R$ 150 mil
Com imunidade corretamente aplicada: R$ 0 de ITBI

A economia é direta e significativa, especialmente em patrimônios grandes.

Quando a imunidade NÃO se aplica: a exceção da atividade preponderante

Aqui está o ponto que mais gera erro e autuações. A própria Constituição diz que a imunidade não vale quando a atividade preponderante da empresa for:

compra e venda de imóveis;
locação de bens imóveis;
arrendamento mercantil de imóveis.

Ou seja, se a holding tem como atividade principal justamente o mercado imobiliário, a imunidade na integralização não se aplica.

O que é "atividade preponderante"?

Segundo o Código Tributário Nacional (art. 37), considera-se preponderante quando mais de 50% da receita operacional da empresa, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, vier dessas atividades imobiliárias.

Se a empresa foi criada há menos de dois anos, avalia-se a receita dos três primeiros anos de atividade.

Exemplo prático: uma holding recebe imóveis por integralização e, nos anos seguintes, 80% de sua receita vem de aluguéis. Nesse cenário, o município pode cobrar o ITBI retroativamente sobre a integralização, pois a atividade preponderante era locação de imóveis.

Este é um dos motivos pelos quais o desenho da holding — patrimonial pura, mista, com receita de locação ou de participações — precisa ser pensado desde o início.

A grande dúvida: o STF limitou a imunidade ao valor do capital social?

Em 2020, o STF julgou o Tema 796 (RE 796.376) e criou uma distinção importante que ainda gera confusão.

O Tribunal decidiu que a imunidade do ITBI na integralização é incondicionada até o limite do valor do capital social a ser integralizado. O que ultrapassar esse limite pode ser tributado.

O que isso significa na prática

Imagine que uma pessoa integraliza um imóvel avaliado em R$ 3 milhões, mas destina apenas R$ 1 milhão ao capital social, registrando os outros R$ 2 milhões como reserva de capital ou ágio.

Segundo o STF, a imunidade cobre com folga o valor efetivamente integralizado ao capital (R$ 1 milhão). Sobre a diferença de R$ 2 milhões que foi para reserva, alguns municípios têm tentado cobrar ITBI.

A lição: para segurança máxima, o ideal é que o valor do imóvel integralizado corresponda ao valor destinado ao capital social. Estratégias envolvendo reservas de capital exigem análise técnica cuidadosa, caso a caso.

Vale destacar que esse ponto do Tema 796 vem sendo debatido, e há decisões de tribunais em diferentes estados interpretando o alcance da tese. Por isso, a orientação individualizada é indispensável.

Jurisprudência recente: o que os tribunais têm decidido

Nos últimos anos, o STJ e diversos tribunais estaduais consolidaram entendimentos relevantes:

Ônus de provar a atividade preponderante: cabe ao município demonstrar que a empresa se enquadra na exceção imobiliária. A imunidade é a regra; a cobrança, a exceção que precisa ser justificada.
Base de cálculo do ITBI: o STJ decidiu (Tema 1.113) que a base de cálculo do imposto é o valor da transação declarado pelo contribuinte, presumidamente de boa-fé, e não valores de referência arbitrados unilateralmente pelo município. Isso é relevante quando há tributação de eventual excedente.
Momento da avaliação: a análise da preponderância depende da receita futura, o que reforça a importância de acompanhar a holding nos anos seguintes à constituição.

Cuidados práticos antes de transferir seus imóveis

A imunidade existe e é robusta, mas ela premia quem estrutura a operação com técnica. Alguns cuidados essenciais:

1. Defina bem o objeto social da holding

Se a família não pretende explorar locação como atividade principal, o contrato social deve refletir isso. Uma holding de participações (que administra investimentos e controla outras empresas) tem perfil diferente de uma holding imobiliária de locação.

2. Alinhe o valor do imóvel ao capital integralizado

Como visto no Tema 796, o descasamento entre o valor do imóvel e o capital social pode abrir espaço para cobrança sobre o excedente.

3. Considere o efeito no futuro

A preponderância é medida por até quatro anos. Uma decisão de negócio tomada dois anos depois pode reabrir a discussão sobre o ITBI da integralização inicial.

4. Avalie o Imposto de Renda sobre ganho de capital

A imunidade é de ITBI. Ela não elimina, por si só, discussões sobre ganho de capital quando os imóveis são transferidos por valor superior ao de custo. Integralizar pelo valor de declaração (valor histórico) costuma ser o caminho mais seguro para evitar ganho de capital nesse momento.

5. Registre corretamente em cada município

O ITBI é municipal. O reconhecimento da imunidade se dá perante a prefeitura onde cada imóvel está localizado — e os procedimentos variam. Uma holding com imóveis em estados diferentes exige atenção às regras locais de cada município.