Aluguel não declarado: o que muda até 2027

O fim do "aluguel por fora"

Durante anos, muitos proprietários trataram a renda de locação como uma zona cinzenta: recebiam em dinheiro ou por transferência informal, não emitiam recibo e deixavam o valor fora da declaração anual. A fiscalização, com recursos limitados, raramente alcançava esses casos de forma sistemática.

Esse cenário está mudando. A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta parte da reforma tributária, criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). A lógica é simples e poderosa: cada imóvel passa a ter um código único, que conecta a matrícula do cartório, o cadastro da prefeitura e a identificação do proprietário.

Na prática, isso integra bases de dados que antes conversavam pouco entre si. A Receita Federal não precisa rastrear o fluxo do dinheiro para suspeitar de omissão. Basta cruzar informações já disponíveis.

Como surge a inconsistência

Imagine um proprietário que mora em São Paulo e tem um apartamento em Belo Horizonte. No cadastro, o imóvel está em seu nome, mas quem declara residir ali é outra pessoa física, sem vínculo familiar. Se o dono não informa qualquer rendimento de aluguel, a pergunta aparece sozinha: quem ocupa o imóvel e a que título?

Não é preciso prova do pagamento. A divergência entre titularidade e ocupação já é suficiente para a Receita solicitar esclarecimentos. O ônus de explicar a situação passa a ser do contribuinte.

O que está em jogo: a multa de ofício

Quem recebe aluguel de pessoa física e não declara está sujeito, em caso de autuação, à multa de ofício de 75% sobre o imposto devido (Lei 9.430/1996, art. 44). Esse percentual pode ser agravado em situações de fraude ou embaraço à fiscalização.

Vale lembrar que o aluguel recebido de pessoa física deve ser recolhido mensalmente pelo próprio contribuinte, por meio do carnê-leão, seguindo a tabela progressiva do imposto de renda. A omissão, portanto, não é apenas deixar de informar no ajuste anual — é também deixar de recolher ao longo do ano.

A saída antes da fiscalização: denúncia espontânea

Enquanto não houver início de qualquer procedimento fiscal relativo ao fato, o contribuinte pode se antecipar. O art. 138 do Código Tributário Nacional prevê a denúncia espontânea: o pagamento do tributo devido, acrescido dos juros de mora, afasta a multa de ofício.

O ponto decisivo é o tempo. A denúncia espontânea só produz efeito se feita antes de notificação, intimação ou qualquer medida de fiscalização sobre aquele imóvel ou rendimento. Depois de instaurado o procedimento, a porta se fecha e a multa de 75% volta a incidir.

Exemplo prático: um médico que aluga um consultório próprio e nunca declarou os valores pode, hoje, regularizar os anos ainda abertos (respeitada a decadência de cinco anos), recolher o imposto com juros e eliminar o risco da penalidade. Fazer isso agora, antes de o CIB entrar em plena operação, é bem diferente de fazer depois de receber uma intimação.

Formalizar não significa pagar 27,5%

Há um mito a desfazer: regularizar não quer dizer, necessariamente, suportar a alíquota máxima de 27,5% da pessoa física. Existem caminhos legítimos de planejamento que podem reduzir a carga, e o momento de analisá-los é antes de consolidar a informalidade.

Pessoa física x holding patrimonial

A holding patrimonial é uma sociedade constituída para deter e administrar bens — entre eles, os imóveis de locação. Quando a locação passa a ser feita pela pessoa jurídica, a tributação segue as regras da empresa, que, dependendo do regime e do volume de receita, pode resultar em carga efetiva inferior à da tabela progressiva da pessoa física.

A comparação precisa ser feita caso a caso, considerando:

• o volume anual de aluguéis recebidos;
• os custos de manutenção da estrutura societária;
• o regime tributário aplicável à pessoa jurídica;
• o impacto da própria reforma tributária, que altera a tributação sobre o consumo e tem transição escalonada até 2033.

Um proprietário com um único imóvel de baixo valor talvez não tenha ganho relevante. Já quem administra uma carteira de vários imóveis costuma encontrar economia significativa e, de quebra, organiza a sucessão patrimonial.

Integralização de imóveis e o ITBI

Ao constituir uma holding, é comum integralizar os imóveis ao capital social. Nesse ponto, vale conhecer o entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal: a imunidade de ITBI na integralização de capital é incondicionada, valendo mesmo para empresas de atividade preponderantemente imobiliária, ressalvados os casos de simulação ou fraude à lei.

Há um limite, porém. A imunidade alcança o valor correspondente ao capital integralizado; o que exceder esse montante continua sujeito ao ITBI. Por isso, a definição do valor de integralização exige técnica — um erro aqui pode gerar cobrança indevida ou, pior, questionamentos sobre subavaliação.

Por que agir agora

O Cadastro Imobiliário Brasileiro não é uma ameaça distante. Ele muda a capacidade do Fisco de identificar inconsistências de forma automatizada, e a transição da reforma tributária se estende até 2033. Esperar o cruzamento de dados acontecer é abrir mão da denúncia espontânea e expor-se à multa de 75%.

A decisão entre manter os aluguéis na pessoa física ou migrar para uma holding deve nascer de números concretos, projetados ano a ano. Não existe resposta única: existe a análise da sua carteira de imóveis, do seu perfil de renda e dos seus objetivos sucessórios.

Se você recebe aluguéis e quer entender o melhor caminho para se regularizar e organizar seu patrimônio, a equipe de Direito Patrimonial e Tributário do Trad & Cavalcanti Advogados, que atua em todo o Brasil desde 1996, pode avaliar o seu caso concreto e indicar a estrutura mais adequada.