Você tem um imóvel alugado — talvez o apartamento que era dos seus pais, talvez uma sala comercial comprada como reserva — e recebe um aluguel todo mês. A pergunta é direta: com a reforma tributária, esse dinheiro vai render menos para você?
A resposta honesta é "depende", mas não do jeito vago que costuma assustar. Depende de critérios objetivos, previstos na lei, que você consegue entender e medir. Vamos a eles.
O que realmente mudou para quem aluga imóvel
Até agora, quem recebe aluguel como pessoa física paga apenas Imposto de Renda sobre esse valor, pela tabela progressiva (que vai até 27,5%). Simples assim. Não havia incidência de tributos sobre consumo — como ISS ou PIS/Cofins — sobre o aluguel recebido por pessoa física.
A reforma tributária criou dois novos tributos sobre consumo: a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal). Juntos, eles substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS. E, pela primeira vez, a locação de imóveis entrou no campo de incidência desses tributos — inclusive quando feita por pessoa física.
Mas atenção: entrar no campo de incidência não significa que todo mundo que aluga vai pagar. A lei criou faixas e condições que deixam a maior parte dos locadores pessoa física de fora. O ponto central do texto é exatamente separar quem é alcançado de quem não é.
Locação eventual x atividade econômica
O primeiro divisor de águas é este: a reforma só alcança a locação quando ela é feita com habitualidade e caráter de atividade econômica. Um aluguel isolado, esporádico, não configura fato gerador dos novos tributos.
Na prática, porém, quem tem um imóvel alugado em contrato contínuo — com inquilino fixo, renovando ano após ano — está exercendo uma atividade habitual. Por isso o legislador não parou no critério da habitualidade. Ele criou limites quantitativos para proteger o pequeno locador, usando dois parâmetros: a quantidade de imóveis e a receita anual.
Os dois limites que definem seu bolso
A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu que a pessoa física só é considerada contribuinte do IBS e da CBS sobre locação quando ultrapassa, no ano anterior, ambos os seguintes parâmetros:
- Receita total com locação superior a R$ 240 mil no ano; e
- Mais de três imóveis distintos locados.
Se você fica abaixo de qualquer um dos dois, não é contribuinte. Ou seja: basta não estourar um dos limites para continuar fora do novo sistema.
Há ainda uma regra de reforço: mesmo quem ultrapassa os dois limites fica isento se a receita do ano não passar de R$ 288 mil (os R$ 240 mil acrescidos de 20%). É uma margem de segurança para quem fica na fronteira.
Exemplos concretos: o seu caso provavelmente está aqui
Números resolvem mais do que teoria. Veja situações reais.
Dona Marta — um apartamento alugado por R$ 3.000/mês.
Receita anual: R$ 36 mil. Um único imóvel. Ela está muito abaixo dos dois limites. Não paga IBS nem CBS. Continua pagando apenas o Imposto de Renda, como sempre. Para ela, a reforma tributária não mudou nada no aluguel.
Seu Antônio — duas salas comerciais, R$ 8.000/mês cada.
Receita anual: R$ 192 mil. Dois imóveis. Ele passa dos R$ 240 mil? Não (está em R$ 192 mil). Tem mais de três imóveis? Não. Fora do novo sistema. Nada muda.
Família Ribeiro — cinco imóveis residenciais, receita de R$ 320 mil/ano.
Aqui o cenário se inverte. São mais de três imóveis e a receita passou dos R$ 288 mil. A família se torna contribuinte do IBS e da CBS sobre a locação. Esse é o perfil que a reforma efetivamente alcança — mais próximo de um negócio imobiliário do que de uma renda complementar.
Repare no padrão: a grande maioria de quem tem "um imóvel alugado" — a pessoa a quem este texto se dirige — simplesmente não é atingida.
E quando a locação é residencial? Há um desconto adicional
A lei previu um tratamento mais suave para a locação de imóveis residenciais. Quando o locador é contribuinte, aplica-se um redutor de 70% sobre a base de cálculo da locação residencial. Isso significa que o imposto incide sobre apenas 30% do valor.
Para locação por temporada curta (tipo diárias de temporada, com contratos de até 90 dias), as regras são diferentes e mais próximas da atividade hoteleira — um ponto que merece análise específica se for o seu caso.
"Então é melhor colocar os imóveis numa empresa?"
Essa é a pergunta que todo locador faz ao ouvir falar da reforma. A resposta exige cuidado, porque a conta mudou.
No sistema atual, era comum concentrar imóveis numa pessoa jurídica no Lucro Presumido para reduzir a carga do Imposto de Renda — a tributação efetiva ficava em torno de 11% a 14% sobre o aluguel, contra os 27,5% da pessoa física na faixa mais alta.
Com a reforma, a equação ganha uma variável nova: a pessoa jurídica que explora locação é contribuinte do IBS e da CBS desde o primeiro real, sem os limites de R$ 240 mil e três imóveis que protegem a pessoa física. Em compensação, a PJ pode se creditar de tributos pagos em despesas e reformas, e a locação por PJ também conta com redutor nas situações previstas.
Simplificando a decisão:
Quando a PJ tende a compensar
- Você tem vários imóveis e já ultrapassaria os limites como pessoa física de qualquer forma.
- Há despesas relevantes (reformas, administração, condomínio de áreas comuns) que geram créditos.
- O patrimônio é familiar e há interesse sucessório — passar cotas de uma holding costuma ser mais organizado que partilhar imóveis.
Quando a PJ não compensa
- Você tem um ou dois imóveis e receita modesta. Como pessoa física você estaria isento do IBS/CBS; dentro de uma empresa, passaria a pagar. A estrutura pode criar um imposto que hoje você não tem.
- A receita é estável e sem grandes despesas dedutíveis — os créditos da PJ seriam pequenos.
É aqui que muita gente erra: monta uma holding achando que vai economizar e acaba trazendo para dentro de uma PJ tributos de consumo dos quais, como pessoa física, estaria legalmente livre. A decisão precisa ser feita com a conta na mão, imóvel a imóvel.
O que fazer agora, na prática
Três passos simples para saber onde você está:
- Some sua receita anual de aluguéis. Passou de R$ 288 mil? Se não, respire — você está fora.
- Conte seus imóveis locados. São mais de três? Se não, também está fora, mesmo que a receita seja alta.
- Só se os dois forem "sim", vale fazer o cálculo comparativo entre manter como pessoa física (já contribuinte) ou estruturar via PJ, considerando créditos, redutores e o planejamento sucessório.
As novas regras entram em vigor de forma gradual, com transição ao longo dos próximos anos, o que dá tempo para organizar a estrutura certa antes que a cobrança se torne integral — mas o tempo para planejar é agora, enquanto há margem para escolher o melhor caminho.
Se você tem imóveis alugados e quer saber, com números do seu próprio caso, se a reforma tributária afeta o seu bolso — e se vale ou não estruturar o patrimônio em uma pessoa jurídica —, a equipe de Direito Patrimonial e Tributário do Trad & Cavalcanti Advogados atua desde 1996 ajudando famílias e empresários a tomar essa decisão com segurança. Uma análise feita antes do fim da transição costuma significar economia e tranquilidade por muitos anos.
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