A expectativa em torno do julgamento do Tema 1.348 pelo Supremo Tribunal Federal já produz manchetes antecipadas de "vitória do contribuinte". Para quem possui ou está estruturando uma holding patrimonial, no entanto, a leitura precisa ser mais cuidadosa. O ponto central da disputa não é saber se a imunidade de ITBI existe na integralização de imóveis ao capital social — isso a Constituição já assegura. A questão é definir o alcance dessa imunidade, e é exatamente nesse espaço que os municípios avançaram nos últimos anos.
O Que a Constituição Garante — e o Que Ela Não Garante
O artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal prevê imunidade de ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para realização de capital. A regra é clara quanto à existência do benefício. A controvérsia nasce da parte final do dispositivo, que ressalva os casos em que a atividade preponderante da adquirente seja a compra, venda ou locação de imóveis.
A partir de 2020, com o julgamento do Tema 796 (RE 796.376), o STF firmou entendimento de que a imunidade não é ilimitada: ela alcança o valor dos bens efetivamente destinados à formação do capital social, mas não protege automaticamente o valor que exceda esse montante. Em outras palavras, se um imóvel de R$ 2 milhões é integralizado, mas apenas R$ 500 mil são destinados ao capital e o restante lançado como reserva de capital ou ágio, os municípios passaram a cobrar ITBI sobre essa "diferença".
Foi essa interpretação que abriu a porta para a disputa que hoje está em julgamento no Tema 1.348 e que tramita em diversos tribunais estaduais.
A Escolha do Valor: Mercado ou Custo de Aquisição
Um dos pontos mais sensíveis — e frequentemente negligenciados — é o valor pelo qual o imóvel será declarado na integralização. Existem dois caminhos, e nenhum deles é automaticamente melhor.
Integralização pelo valor de mercado
Ao levar o imóvel pelo valor de mercado, o sócio elimina a chamada "diferença", reduzindo a exposição ao ITBI sobre o excedente. Em contrapartida, essa valorização em relação ao valor declarado no Imposto de Renda gera ganho de capital, tributado pelo IR com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, conforme o montante.
Integralização pelo valor da declaração de IR
Ao utilizar o valor histórico constante da declaração de Imposto de Renda, o sócio evita o ganho de capital e, consequentemente, o IR imediato. O custo é abrir espaço para a cobrança de ITBI sobre a diferença entre esse valor e a avaliação feita pelo município.
Um exemplo prático
Imagine um imóvel declarado no IR por R$ 600 mil, mas avaliado pelo mercado em R$ 2 milhões:
- Pelo valor de mercado: não há diferença para o ITBI, mas o ganho de capital de R$ 1,4 milhão pode gerar IR na casa de R$ 210 mil a mais.
- Pelo valor do IR: não há ganho de capital, mas o município pode tentar cobrar ITBI sobre a diferença de R$ 1,4 milhão.
A conta precisa ser feita antes da assinatura do contrato social. Depois de constituída a sociedade e integralizados os bens, o espaço para correção é muito menor e, em alguns casos, implica custos adicionais.
O Cenário nos Tribunais
A cobrança sobre a diferença ainda está longe de pacificada. Em Mato Grosso do Sul, por exemplo, o TJMS selecionou um recurso originário de São Gabriel do Oeste como representativo da controvérsia e suspendeu o andamento de todos os processos estaduais sobre o tema até que o STF conclua o julgamento. Esse recurso teve decisão individual desfavorável em 2025, com agravos ainda pendentes de julgamento.
Situações semelhantes se repetem em diferentes estados: tribunais aguardam o posicionamento definitivo do Supremo, e as prefeituras mantêm autuações e cobranças com base na avaliação administrativa dos imóveis. Enquanto a tese não se consolida, cada integralização carrega um grau de incerteza que precisa ser gerenciado tecnicamente.
Como Estruturar a Integralização com Segurança
Diante desse quadro, a montagem de uma holding patrimonial não comporta soluções padronizadas. Alguns elementos merecem análise individualizada:
Quanto vai para o capital social
A destinação integral do valor do imóvel ao capital social tende a reduzir a exposição ao ITBI sobre a diferença, mas pode ter reflexos societários e sucessórios, inclusive na distribuição de quotas entre herdeiros.
Se haverá reserva de capital
O uso de reserva de capital ou de ágio na emissão de quotas é legítimo, mas é justamente nesse ponto que os municípios concentram a cobrança. A decisão deve considerar a jurisprudência local e o perfil de atuação da prefeitura.
Como o município avalia os imóveis
Cada ente municipal tem critérios próprios de avaliação, que muitas vezes divergem do valor venal ou do valor de mercado. Conhecer o histórico de autuações e a forma de cálculo adotada na localidade do imóvel é decisivo para dimensionar o risco.
Consequências de uma Estrutura Mal Planejada
Uma holding constituída sem essa análise prévia pode gerar autuações de ITBI anos depois, com multa e juros, além de eventual cobrança de IR sobre ganho de capital não recolhido. Em casos mais graves, a desorganização da estrutura compromete o próprio objetivo de proteger e organizar o patrimônio familiar, expondo os sócios a litígios tributários prolongados e a custos imprevistos.
O planejamento patrimonial bem conduzido não se resume a escolher entre pagar ITBI ou IR. Trata-se de projetar a estrutura mais eficiente considerando tributos, sucessão, governança familiar e o perfil de cada imóvel — sempre com a documentação técnica capaz de sustentar a posição adotada perante o Fisco.
A constituição de uma holding patrimonial exige análise caso a caso, com simulações que antecipem o custo tributário real de cada caminho. A equipe do Trad & Cavalcanti Advogados, com atuação nacional em Direito Tributário e Patrimonial desde 1996, acompanha a evolução do Tema 1.348 e estrutura operações de integralização com segurança jurídica. Se você está planejando ou revisando sua holding, vale conversar com quem analisa cada detalhe antes da assinatura do contrato social.
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