Arrendamento rural e IBS/CBS: quem paga a conta

O arrendamento rural é, na sua essência, a cessão do uso da terra por um preço. O proprietário entrega a área para que o arrendatário produza; em troca, recebe uma renda — muitas vezes fixada em sacas por hectare. Simples na aparência, essa relação está prestes a mudar de patamar tributário. Com a entrada do IBS e da CBS no lugar de tributos como ICMS, ISS, PIS e Cofins, as operações que envolvem bens imóveis passam a ter um tratamento próprio dentro do novo sistema de tributação sobre o consumo.

O ponto que interessa a quem vive de renda de terra e a quem produz nela é direto: a carga que incide sobre o valor do arrendamento pode aumentar, e a maioria dos contratos em vigor não diz quem absorve esse custo.

O que muda na tributação do arrendamento

Hoje, o arrendante pessoa física declara a renda recebida como rendimento tributável pelo Imposto de Renda, e ponto. Não há, sobre esse aluguel rural, um tributo sobre consumo destacado na operação.

O novo modelo altera a lógica. Ao tratar a cessão de uso de imóveis como uma operação sujeita a IBS e CBS, cria-se uma incidência que antes não existia sobre essa relação específica. A legislação de transição prevê regimes diferenciados para operações imobiliárias, com mecanismos próprios de apuração — mas o efeito prático a considerar é este: o arrendamento rural passa a carregar um custo tributário sobre o consumo que precisa ter dono no contrato.

Não vamos fixar aqui alíquotas, percentuais de redução ou datas, porque parte relevante da regulamentação ainda está sendo detalhada. O que já é possível — e necessário — é preparar os contratos para o cenário que vem.

Por que os contratos longos são o problema

Arrendamentos rurais raramente são de um ano. É comum encontrar contratos de 5, 10 ou até 15 anos, especialmente em lavouras que exigem investimento pesado em correção de solo ou em culturas perenes.

Um contrato assinado hoje, com prazo de dez anos, vai necessariamente atravessar toda a transição para o novo sistema. E a maioria desses instrumentos foi redigida sob a lógica antiga: define o preço, o prazo, a forma de pagamento — e silencia completamente sobre "tributo que venha a ser criado".

Esse silêncio é onde mora o litígio. Quando o custo novo aparecer, arrendante e arrendatário vão discutir quem paga. Sem cláusula, sobra interpretação, e interpretação em contrato rural de longo prazo significa disputa judicial cara.

Quem paga o imposto sobre arrendamento de terras

A pergunta "quem paga imposto arrendamento rural" não tem resposta automática. Tem a resposta que o contrato der. Por isso, a redação — ou o aditamento — precisa tratar quatro pontos com clareza.

1. Preço líquido ou preço bruto

A primeira decisão é definir se o valor pactuado é líquido para o arrendante (ou seja, ele recebe aquilo limpo, e qualquer tributo é acrescido por fora) ou bruto (o tributo está embutido e reduz o que efetivamente entra no bolso do proprietário).

Exemplo: um arrendamento fixado em 12 sacas de soja por hectare. Se o preço for definido como líquido, o arrendatário arca com o tributo novo por cima dessas 12 sacas. Se for bruto, o tributo é descontado das 12 sacas, e o arrendante recebe menos. A diferença econômica entre as duas redações é integral — recai sobre uma parte ou sobre a outra.

2. Cláusula de tributos supervenientes

É a cláusula central. Ela deve prever expressamente o que acontece quando um tributo novo é criado ou majorado durante a vigência do contrato: se o custo é repassado ao arrendatário, se é absorvido pelo arrendante, ou se é repartido segundo um percentual definido.

Uma redação de repartição pode estabelecer, por exemplo, que qualquer incidência nova sobre a operação seja dividida em partes iguais, ou em proporção negociada. O importante é que exista regra — e que ela cite tributos "criados ou majorados após a assinatura", alcançando justamente o IBS e a CBS.

3. Reajuste e indexador

Contratos em sacas por hectare já têm proteção parcial contra inflação, porque o valor acompanha o preço da commodity. Mas isso não protege contra tributo. O reajuste cuida do poder de compra; a cláusula de tributos cuida da carga fiscal. São coisas distintas e ambas precisam constar.

4. Regra de revisão

Diante de uma transição com contornos ainda em definição, vale incluir uma cláusula de revisão que autorize as partes a renegociar condições caso a alteração legislativa desequilibre significativamente o contrato. É uma válvula de segurança que evita o tudo-ou-nada e cria um caminho contratual antes do caminho judicial.

Pessoa física x CNPJ: o crédito faz a diferença

Aqui está um dos pontos mais relevantes e menos discutidos. A forma como o arrendante estrutura o recebimento da renda impacta diretamente o que o arrendatário consegue aproveitar como crédito.

O IBS e a CBS operam sob lógica de não cumulatividade: o adquirente de um bem ou serviço tende a se creditar do tributo pago na etapa anterior, para abater do que deve na sua própria operação. Para o arrendatário que produz e vende grãos, poder tomar crédito sobre o custo do arrendamento significa neutralizar parte relevante dessa despesa.

Esse aproveitamento depende, em regra, de a operação estar formalizada dentro do sistema — o que costuma ser mais viável quando o arrendante atua como pessoa jurídica, com documentação fiscal adequada, do que quando arrenda como pessoa física fora de qualquer regime de apuração.

Exemplo prático

Imagine uma área de 500 hectares arrendada a 12 sacas de soja por hectare — 6.000 sacas no total. Suponha a saca a R$ 120: a renda bruta anual do arrendamento é de R$ 720 mil.

• Arrendante pessoa física: o arrendatário paga o custo do arrendamento e, dependendo do enquadramento, pode não conseguir aproveitar crédito sobre esse valor. O tributo novo vira custo puro na sua cadeia.
• Arrendante pessoa jurídica: havendo documentação e regime compatíveis, o arrendatário pode creditar-se do IBS/CBS incidente sobre o arrendamento, reduzindo o efeito líquido do tributo sobre sua operação.

Sobre uma base de R$ 720 mil ao ano, ao longo de um contrato de dez anos, a diferença entre poder ou não creditar-se se mede em centenas de milhares de reais. Não é detalhe — é decisão estruturante que precisa ser tomada antes da assinatura.

Para o proprietário que só quer receber renda, migrar para CNPJ traz obrigações acessórias e custos de conformidade que precisam ser pesados. Para o arrendatário, o interesse no crédito pode até justificar negociar um preço melhor em troca de o arrendante se estruturar. É exatamente o tipo de conversa que deveria acontecer na mesa, e não no fórum.

O que fazer agora

Quem tem contrato de arrendamento rural vigente deveria promover a revisão do contrato de arrendamento antes que o custo novo apareça, incluindo, por aditivo, a cláusula de tributos supervenientes e a regra de revisão. Quem está prestes a assinar tem a oportunidade de já nascer protegido, definindo preço líquido ou bruto e decidindo, com cálculo na mão, entre arrendar como pessoa física ou por CNPJ.

Adiar essa análise é transferir para o futuro uma disputa que hoje custa uma cláusula bem escrita e amanhã custará uma ação judicial.

A equipe de Agronegócio da Trad & Cavalcanti Advogados, com atuação nacional desde 1996, tem estruturado e revisado contratos de arrendamento à luz da reforma tributária, dimensionando o impacto do IBS/CBS caso a caso e definindo a melhor forma de contratação para cada perfil. Se você vive de renda de terra ou produz em área arrendada, converse com o escritório antes que a conta chegue sem endereço definido.